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別當冤大頭! 一次搞懂實價登錄和議價眉角

別當冤大頭! 一次搞懂實價登錄和議價眉角
別當冤大頭! 一次搞懂實價登錄和議價眉角(圖/今周刊提供)

今年房市轉好,不論是購屋族或換屋族都要好好把握這波時機,

除了勤做功課、比較外,議價這一關更是能否成交的關鍵。

房市於2017年出現落底訊號,今年氣氛出現轉佳跡象。

眉角一》避免被特殊物件交易誤導

對於準備購屋或換屋族來說,有哪些趨勢需要知道?選屋要注意哪些重點?

現在民眾買房時,往往都會參考實價登錄資訊,屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴提醒,民眾在應用實價登錄資訊作為出價參考時,一定要特別注意「備註欄」,是否有註記「特殊交易物件」,避免被特殊行情所誤導。

根據內政部規範,特殊交易物件包括親友或員工特殊關係買賣,或是急買急賣、單獨車位交易、瑕疵物件等13種情況,登錄價錢有可能因此偏高或偏低,所以若有註記且價格異常,最好跳過,不予參考。

眉角二》車位分拆算,單價較合理

另外,如果標的含有車位,對於查詢到的房屋單價,也要留心車位價格是否已有分拆。陳傑鳴舉例,若有一戶含一個車位、權狀50坪、總價2500萬元的大樓物件,在進行單價比較時,建議購屋者必須先扣除車位面積與價格後,再試算單價。

通常大台北地區的平面車位是以10坪、250萬元計,因此,計算此物件單價,應先減掉250萬元,得出2250萬元來除以40坪,得出每坪單價約為56萬2500元,比起未分拆前的單價50萬元(2500/五十=五十)高出一成以上,因為不是每個物件皆含車位,如此算法才算反映真正單價。

眉角三》實價登錄政策改變多留意

另外,面對今年政府打算杜絕虛坪,調整實價登錄揭露內容,新增「附屬建物之面積明細」、「主建物面積占建物移轉總面積之比例」及「主建物加陽台面積單價」等相關資訊,這些對於想獲得更透明資訊、想買到實際使用空間最大、CP值最高的消費者,一定要多參考。

目前移轉登記制度的權狀總面積,包括主建物、附屬建物、車位及公設等坪數的加總,而實價揭露的單價,則是上述所有坪數加總後去除以總價,所得出的每坪實價。

未來,內政部擬新增僅有主建物、附屬建物的加總後去除以總價,如此得出的每坪單價,將更趨近於真實可使用坪數的單價;照目前研擬方向,約等於是以權狀坪數平均打7折的方式,去計算總價。

例如,買進2000萬元不含車位的40坪住宅(假設公設約10坪),現行實價揭露制度是2000萬元除以40坪,每坪單價約50萬元。

但以後除了持續揭露含公設單價外,也會提供扣掉公設的10坪後,以2000萬元除以30坪(主建物+附屬建物),等於每坪66萬6600元的「趨近實用坪數單價」。如此一來,購屋的消費者也會發現,高總價、高公設的標的,房價將會比原來預期的高出不少。

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  • 今周刊 2018-02-13
關鍵字: 冤大頭實價登錄議價眉角購屋
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