从64X、1.57%、45% 解读房市景气

从64X、1.57%、45% 解读房市景气
从64X、1.57%、45% 解读房市景气

最近全球房地產指南(Global property guide)公布2016年第三季全球92个高房价城市房价、租金与收益率统计资讯,台北市房价租金比64倍,全球排名第一,其次,租金收益率1.57%则系全球最低,因此被评为一颗星之亚洲最不具投资价值城市。请问您如何就「64X、1.57%、45%」这三个数据解读未来台湾房市景气?

台湾这一波房价自2003年以来逐渐攀升,主要缘于「钱多、利率低、税轻」这三大因素,及至2014年七月一日,台北市率先大幅调涨房屋税税基与税率,在税制结构急遽改变下,市场景气随之逆转并呈每况愈下之衰退趋势。

至于「64X、1.57%、45%」对于整体房市景气之影响,则分述如下:

一、64X、1.57%、45%与全球主要城市之比较

根据全球房地產指南数据显示,长期以来台北市房价租金比一直高悬于64倍,全球排名第一,亦即投资64年才得以还本,其次,租金收益率1.57%则系全球最低,因此被评为只有一颗星之亚洲最不具投资价值城市。

至于2016年一月一日房地合一税四五%之边际税率,亦是全球最高之一,由此不难了解当前房市在「64X、1.57%、45%」一连串利空因素掼压下,自2015年景气急遽转折,2016年价跌量缩,2017年则依旧是持续向下探底之衰退趋势。

二、当前房市十大泡沫指标之检视

最近几年台湾房市泡沫危机的阴影一直挥之不去,亦即「红色警戒」已持续存在相当长一段时间,如就笔者根据多年累积经验所拟定的十项泡沫评量指标来加以评估,例如房价所得比早已超标;其次,房贷本息超过家庭收入三分之一也超标,房贷余额占GDP比重超过40%,也是超标,年收益率低于5%─超标,房价租金比超过二十倍─超标,按2016年第三季台湾房价租金比64倍,等于64年才还本。

另外,房价涨幅超过GDP涨幅也是超标,短期涨幅超过30%─超标,投资性需求超过20%─超标,开工率大于销售率─超标,空屋率大于5%─超标,由以上所汇整十项指标皆呈现红色警戒加以探讨,市场景气渐趋低迷亦乃预料之事。

时至今日,房市景气逆转,大概只有房价涨幅超过GDP涨幅、房价短期涨幅超过30%与投资性需求超过20%这三项略有转变,整体而言,房市景气还是处在红色警戒阶段,纵然房价无泡沫破灭危机,却仍有超额供给隐忧,因此,不动產开发业当务之急应是儘早出清余屋,俾免出现流动性风险。

三、买卖移转数量创二十五年新低之警讯

最近四年之买卖移转数量,已由2013年37万1892栋,2014年32万598栋,2015年29万2550栋,逐年下降至2016年24万5396栋,而创下二十五年新低(1990年23万6396栋,1991年28万9503栋),此一逐年递减之趋势,显示市场景气低迷还有一段漫漫长路要度过。

此外,如再就《住展杂志》北台湾预售与新成屋统计数据,推案金额由2013年之13467.06亿元逐年下降至2016年之7956.49亿元,并且销售率亦由77.98%大幅降至28.8%,据此即可充分了解在当前交屋潮届临,预售屋、新成屋与中古屋竞价求售,其间所显示景气衰退之经营困境。

四、房地价格均告下跌

根据房仲业者调查,五个豪宅聚落区近三年房价变化,以高雄美术馆特区涨9.6%居冠,跌价最多的为北市信义计划区,值得关注的是,一向都是豪宅指标区的信义计划区房价,亦由2014年每坪117.5万元,骤跌至2016年之98.6万元,跌幅高达16.1%。

此外,根据内政部最近发布的第四十七期(2016年九月三十日)全国都市地价指数,其中台北市下跌1.8%,跌幅最大,并且全市十二行政区均告下跌,其中又以南港区跌幅3.02%最高,文山区跌幅2.72%次之。

另外,根据最新实价登录资料显示,近二年台北市各行政区成交价,以中山区跌最多,达12%,新北市则以板桥区18%之跌幅最高。

如再根据房仲业者就实价登录资料之汇整,双北十大蛋黄区,松山、大安、信义、中山、中正、板桥、永和、新店、中和与三重,二年来房价全数下跌,其中又以板桥、中和、中山与信义区衝击最大,跌幅都超过10%。

五、地上权开发案频频触礁

由于近年地价税大幅调高,使得信义计划区的大坪数指标性豪宅「台北花园」地上权住宅租金亦告大幅飙涨,由十四年前每月三万多元,一路飙到十二万多元,亦即一年就要缴付一百五十万元的地租,而令住户苦不堪言。

此外,最近有关地上权开发案首见嘉泥公司解约情事,而将大安区地上权土地归还政府,其次,日胜生「仁爱本真」开发案,拟变更为饭店用途,吉美建设「吉美璞立」与志嘉建设「志嘉水曜」也都规划转为商用不动產。

另外,位于板桥区的「升阳寓见」,虽分拆年限以二十五年期进行销售,亦告失利;至于高雄市永信建设的「R5新世界」,也同样面临销售与贷款的困境。

影响所及,国產署于去年十一月二十一日开标,全台共十四笔地上权标案全数流标,就连眾所瞩目的中山区长春路标案,同样是流标收场。

由以上分析可知,最近几年台湾房地產不仅在国际市场不具竞争力,今后国内市场将会在「U型谷底」盘整阶段,呈现预售屋、新成屋与中古屋竞价求售情况,而在理性购屋时代届临之际,相关业者也必然面临买方市场另一艰辛的考验。

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  • 理财周刊 2017-02-17
关键字: 理财周刊房价房市
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