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都市型工業區更新立體化 容積獎勵30%之我見

都市型工業區更新立體化 容積獎勵30%之我見
都市型工業區更新立體化 容積獎勵30%之我見(圖/理財周刊提供)

─應嚴防投機炒作,並避免再發生工業住宅違規使用情事

─提高容積獎勵,應同時建構回饋機制,並將其挹注於社會住宅

─將龐大超額儲蓄導入支援產業發展,以大幅提升國家競爭力

針對產業界多年來不斷提出的「五缺」,亦即缺電、缺水、缺地、缺人與缺工等五大問題,行政院長賴清德承諾將設法儘速解決,並將在經濟部設置單一窗口,對此工商協進會理事長林伯豐表示肯定,認為對外資來台有幫助,但除五缺之外,更應營造良好的投資環境。

如果認真檢討國內的投資環境,大家一定會細究導致薪資所得連續倒退十七年的原因,這當然與產業投資不振息息相關,如再進一步觀察國內超額儲蓄自2009年以來均高達1.2兆元至2.5兆元,其間除顯示財富分配不均所衍生問題之外,如能將這麼龐大的超額儲蓄引導至產業,並經由股市支持產業投資,不僅可以提升國家競爭力,更可逐步提高多年來國人殷殷期盼的薪資所得。因此,對於這次行政院所提出「都市型工業區更新立體化發展方案」,全體國人莫不寄予厚望。

按這次經濟部有關都市型工業區更新發展之相關規劃,其中核定容積獎勵項目區分為兩大類:新增投資與能源管理,合計容積獎勵上限20%;另本方案亦開放以捐贈產業空間或繳納回饋金方式取得容積額度,額度以各工業區法定容積之30%為上限(含捐贈產業空間);合併最高可達各工業區法定容積之50%(含捐贈產業空間)。

另外,經濟部表示,本方案希冀透過都市型工業區容積獎勵方式,提供創新產業發展空間,並達到加速投資之政策目標。依據經濟部預估,未來申請人依本方案取得容積獎勵,加計法定容積後,以平均300%進行估算,可增加之樓地板面積總計可達約150公頃,增加之員工總數達13927人,提升總產值達約843億元。

此外,「政院將以三大方向、十二項作法來多元解決缺地問題,預計五年後(民國一一一年)能提供1442公頃土地給予企業使用。」至於三大方向為「公有土地優惠釋出」、「閒置土地輔導釋出」及「產業用地開發與更新」,短期(106至107年)將可提供604公頃,中期(108至109年)釋出四四一公頃,與長期(110至111年)供給397公頃土地。

對於以上主管機關所提出洋洋灑灑的宏觀策略,產業界最直接的反映便是閒置土地囤積居奇及土地租金高漲,導致經營成本大幅增加的老問題,因此,今後政府除應有效抑制工業用地地價之外,對於國有土地地租之調漲,亦應兼顧產業發展,俾免政策美意徒勞無功。

由此可知,這次政府應該是卯足全力認真解決問題,在此也誠摯希望能夠就此順利解決長期存在的五缺問題。

如再進一步檢討工業用地短缺問題,當以台北市與新北市需求最為殷切,因此,在執行過程即應嚴防有心人投機炒作。其次,由機場捷運沿線各站之地形地貌亦可看出鐵皮屋之工業廠房林立,如能就此將其立體化,既可有效利用土地,亦可兼顧結構安全,更可藉此騰出社會住宅用地,真可謂一舉多得,建議主管機關在政策推動時,亦應兼顧社會住宅用地一地難求之實際需求。

針對都市型工業區更新立體化與容積獎勵政策,政府在規劃上立意良善,相信對於台商回流與外商進駐一定會有很大幫助。另外,就新北市政府所制定之機制而言,方向與作法也極為正確,惟仍應嚴防工業住宅違規問題重複上演。

另就北市府「蘭州街斯文里都更案」而言,柯文哲係先以上位都市計畫「變更地目」之後,再依都市更新權利變換容積獎勵方式,以達到「一坪換一坪」的訴求,此一權宜作法應可算是成功案例之一。再審視過去「台北好好看」政策執行,就曾出現容積獎勵高達200%的情況,而屢遭訾議,所以地方政府在配合政策執行時,就應嚴防漏洞,避免淪為炒作地價的幫兇。

有關此一議題,只要依平均地權條例第八十三條之規定處理,即可防範囤積居奇於未然。

行政院為解決投資環境「缺地」困境,已核定經濟部擬訂的「都會工業區立體化方案」,盼鼓勵早期在工業區內興建的廠房能進行改建,一方面提升建築物安全性,另一方面是希望藉由容積率的提升,提升土地使用效益,增加民間企業投資意願,在此必須再次提出建議如下:

一、在執行過程應嚴密監督,避免再發生工業住宅違規使用之情事。

二、在提高容積獎勵同時,容積既屬公共財,就應建構回饋機制,尤其是以現金回饋方式,即可將其挹注於社會住宅公共基金,以達到取之社會用之社會之政策目的。

三、將龐大超額儲蓄經由股市投資導入產業,既可提升國家競爭力,亦可提高薪資所得,增進全民福祉。

註:平均地權條例第83條:「以經營土地買賣,違背土地法律,從事土地壟斷、投機者,處三年以下有期徒刑,並得併科七千元以下罰金。」

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  • 理財周刊 2018-04-20
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