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從社會變遷看台灣房地產大未來

從社會變遷看台灣房地產大未來
從社會變遷看台灣房地產大未來(圖/理財周刊提供)

Q:根據內政部統計,截至今年三月底,台灣六十五歲以上老年人口331.2萬人,占總人口2357.2萬人比例達14.05%,正式邁入高齡社會,亦即七人當中便有一位是老人,預估八年後每五人就會有一位老人,人口結構老化快速正嚴重衝擊經濟,包含就業、居家照護及房地產等市場,都將面臨嚴峻考驗。

值得關注的是,近年家戶增加數量已超過人口成長速度,且隨著六十五歲以上老年人口的增加,每一家戶人數已呈逐年下降趨勢,必然直接衝擊首購之剛性需求。

想請教莊教授,未來台灣在少子化衝擊下,總人口必定隨之減少,加上老年人口逐年增加,依照目前85.36%的高住宅自有率,對於房市供過於求的情況是否將與日加劇?

A:事實上,主管機關也相當關心此一議題,當台灣正式步入高齡社會後,不少人擔心85.36%的高住宅自有率,將來有可能出現年長者賣房養老的情況,屆時在房屋供給數量加大,加以少子化衝擊之下,是否會出現房市供需失調的問題。

如要深入探討此一議題,包括:

一、房價太高及所得長期偏低,加上就業不易,因此即便房價再大幅下修,還是有很多年輕人買不起。

二、近年稅制結構大幅調整,持有成本與交易成本大幅提高,下濾作用有限也是因素之一。

三、將來如都更順利推動,還會增加三至四成的容積量體,居住面積再增多,對於房市必然又是另一嚴重衝擊。

四、目前仍有不少未必符合市場需求的無效空屋,是否有可能活化運用?

以下再從社會變遷探討台灣房地產大未來之發展趨勢。

一、 因應長照需要,長輩無餘力資助子女購屋

─長照時間約7.3年,一生所需費用約三、四百萬元

台灣在2018年三月正式步入高齡社會,就目前不斷超前的速度,預估將於八年後(2026年)進入「超高齡社會」,而根據世界衛生組織(WHO)2004年推估,人類長期照護之潛在需求為七至九年,依據國人平均壽命和疾病型態等變數推估,一生當中的長期照護需求時間約為7.3年,依此推估,一個人所需要支出的費用約三、四百萬元,兩夫妻就需要約七、八百萬元。因此,一旦屆臨退休年齡,為因應長期照護需求,在自身難保現實情況下,勢必無法再像過去一樣資助子女購屋或幫忙支付頭期款,而使得剛性需求不如往昔。

二、房價飆漲,首購難上加難

─雙北漲幅超過110%,結婚年齡延長

這波房價飆漲以來,雙北市漲幅皆超過110%,現今即便房價跌幅超過兩成,但對收入有限的年輕人來說,還是很難負擔得起房貸,根據台灣智庫「首購族購屋術」網路問卷調查顯示,在薪資沒有成長,物價卻不斷高漲的年代,首購族當中有五成六需要靠父母資助才能買房,亦即僅有四成多的人有能力憑藉自己的力量購屋,而欲入手的房價則在一千萬以下,並且以七百至八百萬元為主。

但在人口逐漸老化,加上年金改革,許多軍公教退休金銳減後僅能支應一般生活及老年照護所需,根本無力再資助子女購屋。以台北市為例,房價在歷經十年大幅飆漲,原本一千萬的房子暴漲一倍之後已超過二千萬,而在薪資所得倒退十七年情況下,要如何有能力增加這多出來一千萬的購買力?

另外,年輕人在租金支出超過家庭收入30%的背景下,想要一圓購屋夢,簡直就是難上加難,這也難怪年輕人的結婚年齡會一再延長。

三、M型化社會貧富差距大

─豪宅與小宅兩極化

2011年九月,一群示威者進入紐約金融中心華爾街,當時媒體以占領華爾街(Occupy Wall Street)顯著標題報導,其主要訴求在抗議大企業的貪婪以及種種社會的不公,意在凸顯99%的中產階級和窮人無法再容忍一%有錢人的貪婪與腐敗,這其實就是一場貧富不均「M型化」社會的社會主義與資本主義的爭戰。

而從這項活動顯現的是中產階級逐漸消失,社會僅剩富裕及貧窮兩個極端的「M型化」社會,於今也常被用來形容台灣及香港兩地的社會寫照。

十幾年來台灣貧富差距惡化的速度超乎想像,根據行政院主計處公布的統計數據顯示,2016年家戶所得前5%的家庭,也就是位於金字塔頂端者高達470萬元,相較於最低5%家庭的年平均所得4.7萬元,足足相差一百倍,在貧富差距逐漸加劇情勢下,豪宅與小宅兩極化趨勢亦必愈來愈明顯。倘若此一發展趨勢無法有效防範,難保香港數十億元超級豪宅與蝸居於僅數平方公尺的「籠屋」、「劏房」等極端居住空間環境不會在台灣複製。

四、房市「七高」,後遺症逐漸顯現

─高房價、高自有率、高空屋率、高公設比、高稅負、高房價所得比、高房價租金比,全球罕見

台灣房地產市場長期存在諸多矛盾又不合理的問題相互交雜,就連諾貝爾經濟學獎得主席勒教授應邀來台演講時都表示,對於房市長期存在三高感到匪夷所思,包括高房價、85.36%的高自有率、高空屋率等問題,然而,實際上台灣不只這三高,還包含30%至35五%的高公設比、高稅負、高房價所得比、高房價租金比等七高問題。

此外,更有人提出台灣房價甚至比日本東京還要高,惟日本所得是台灣的兩倍多,未必能夠據此相提並論。當前台灣高房價已潛藏著許多矛盾而又無解的種種難題,現階段政府卻又加緊推動社會住宅,預定八年內興建十二萬戶,由此不難預見未來空屋、餘屋將會越來越多,而都更所增加的量體則又會加劇問題的嚴重性。

五、日本經驗,台灣重現?

─空屋增加,謹防治安死角

觀察台灣人口結構及房市變化,面臨少子化及人口老化等問題,與鄰近國家日本極為相近,按日本目前空屋數量高達820萬戶,根據日本國土交通省預估,2040年將有約九百個城鎮會面臨更嚴重困境,加上日本年輕人偏好購置新成屋,以致二手屋的銷售率僅約15%,因此一般預期未來空屋率也將逐年增加。

反觀台灣,近年因經濟環境變遷導致下濾作用受阻,無法形成良性循環,就今年三二九檔期而言,較受歡迎的皆是小坪數、低總價的小宅,眾所矚目的豪宅卻宣告缺席,由此可見未來房市兩極化的情況將會與日俱增,至於無效空屋增加之後,則應嚴防淪為治安死角。(文未完)

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  • 理財周刊 2018-04-27
關鍵字: 社會變遷台灣房地產
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