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台灣「蟻居豪宅」之檢視

台灣「蟻居豪宅」之檢視
台灣「蟻居豪宅」之檢視(圖/理財周刊提供)

─除應檢視相關合法文件之外,更應注意結構安全與逃生動線

─應注意空間配置及通風、採光與濕氣對身心健康之影響

Q:台灣由於長期資金多利率低,再加上投機客炒房,致使房價高居不下,年輕族群怨聲載道,雖然2015年以來房價已明顯回跌,然而,薪資所得始終未見提升,更讓年輕人不知何時才能買得起房。

近年在高稅制下,房地產市場進入有錢人不想多買,沒錢人買不起的僵局。不過,道高一尺魔高一丈,投機客過去買進,現在套牢賣不掉的房子似乎也找到了活路,轉個彎,鑽進租屋市場。

根據內政部不動產資訊平台訊息,全國租金指數自2014年12月至今年4月,已連續四十個月調漲,以全台租屋人口約占總人數一成來看,租屋市場壓力已不亞於購屋市場。有些買不起房進而「暫租緩買」的民眾,在租金壓力與日俱增情況下,退而求其次轉往地下尋覓居住空間。

諷刺的是,多年前香港出現的「籠屋」、「劏房」,日本的「膠囊旅館」,台灣最近也出現「蟻居」一詞,想請教莊教授,如何看待台灣的蟻居問題?

A:台灣歷經高房價時代,緊接著又迎來高租金時代,「蟻居」一詞率先出現在高房價及高租金的天龍國台北市,蟻居主要為地下室居住空間,依據法令規定,地下室通常用來當作避難室與儲藏空間,而位於台北市精華地段因租金高漲,又有租屋需求的民眾,遂轉而以租金較為便宜的地下室當作短暫居住選擇。

蟻居低租金 吸引小資族目光

─香港的「籠屋」與「劏房」,應引以為鑑

不過,台北市的蟻居生活與想像中陰暗的地下室不太一樣,該居住空間多數經過重新裝潢,有的室內挑高四米五,甚至含電視機、冷氣機、冰箱、洗衣機及寢具等一應俱全,有些還稱得上是美輪美奐,此外,蟻居的租金約為樓面的六〜八折,因此吸引不少小資族目光。

在居住空間遭壓縮,房價及租金不斷高漲的年代,過去常言「昔日的香港,今日的台灣」,這種現象似乎已逐漸浮現。

過去,在經濟起飛的年代,香港本島的繁榮吸引九龍與新界居民紛紛湧入,以當時香港的居住環境與空間已經容納不下逐漸增多的外來人口。然而,一九九七年香港回歸之後,更多大陸居民也以香港當作居住及移民歐美的跳板,使得地狹人稠的香港出現「籠屋」與「劏房」,顧名思義,居住環境狹小的籠屋就像鳥籠,常見周邊佈滿鐵絲網作為空間區隔兼以保護私人家當,更嚴重的是衛生環境窳陋,毫無生活品質可言。

蟻居於法有據?有無法令可管?

雖然台灣以租金便宜為訴求的蟻居,居住環境及空間並未如香港的籠屋般窳陋,不過地下室通風、採光不佳,加上濕氣重,長期居住必然嚴重影響身心健康。更何況蟻居空間的合法性還須打個大問號,其因在於原使用執照所核准用途,是否能夠變更為其他用途,過去有些地下室空間較大,經常被變更為一般零售業,例如頂好、全聯及美聯社等賣場大都設置在地下室,但如要變更當作居住空間,在規劃設計裝潢之前除需經建管單位核准之外,還得兼顧是否有安全上的疑慮。

因此,如想要選擇地下室當作居住空間,除應核對相關合法文件之外,更應仔細審視建物登記簿謄本,並到現場實地檢視建材用料,是否開窗及逃生動線等問題,否則還是建議優先選擇樓面空間,在安全上較有保障。

過去曾出現過不少地下室「隔間出租」以及「頂樓加蓋」等違章建築,也發生過多起火災意外,前車之鑑,還是小心為第一要務。以往常見地下室空間只有一個逃生出入口,一旦遭遇火災、水災及地震等意外狀況,逃生路線相對受限。對此,主管機關理應嚴加控管,不過,囿於建管單位人力不足,除非接獲通報檢舉,才會調閱相關圖說及屋況資料現場勘查,否則不會主動查緝。這也顯示主管機關的處理態度不夠積極,在缺乏規範管制之下,安全死角恐也成為蟻居的一大隱憂。

應嚴格執法 謹防投機炒作

觀察蟻居的出現主要歸咎於幾個因素,就台北市20至30坪,兩房租金大約3到4萬元,以租金占家庭收入三分之一推算,一個家庭至少要有9到12萬元的收入,才有可能負擔得起這麼高的房租。

另就目前社會新鮮人起薪約2萬6700元的水準,在不影響基本生活需求之下,僅能提撥三分之一約8000元當作租金,要在台北市租房,真有如登天之難!也正因此,多數在台北市中心工作的上班族,通常會選擇往新北市等蛋白區外移,以時間換取金錢,也換得較大的居住空間,成為每天需花費一至二小時不等的通勤族。

此時租金較蛋黃區便宜的地下室,對平常早出晚歸,假日也幾乎不在家,只求一個遮風蔽雨的小資族而言,可以省下通勤時間的蟻居就成為短暫居住的另一選擇。最近蟻居的議題在媒體間延燒,如同過去炒高東區黃金地段店面租金手法一樣,炒高蟻居風氣,或許也是投機客想要藉此提高報酬率,再伺機出脫的一種慣用伎倆。

因而,雖然租金較便宜,但整體而言,長期居住對身心健康必然弊大於利,對於單身及剛結婚的夫妻,或許可以將蟻居當作短暫居住,但對一般有小孩及長輩的家庭可就不宜。

此外,意外總是無法預知,寧可貴一點,還是應以樓面住宅為優先選擇,否則為了貪小便宜因小失大,最後恐怕得不償失。

2001年納莉颱風帶來強降雨而導致917水災,共造成94人罹難、10人失蹤,經濟損失高達新台幣300億元,當時即有不少地勢低窪大樓地下室淹水而造成重大災損,連捷運也因此而停駛四十多天,忠孝東路四段SOGO百貨也因地下室淹水,機械設備嚴重毀損而停業四十多天。因此,不論是出租或承租地下室的人,務必謹記這些天災所衍生的災損,尤其出租人更應恪守相關法令規定,方不致因小利而鑄成大錯。

值得注意的是,通常出租人所刊登照片均係使用現況,實際用途仍應以使用執照與建物登記簿謄本記載為準,俾免違反建管法令遭拆除而影響自身權益。

此外,承租人更應詳細閱讀內政部所公布「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」,其中不得記載事項例如「出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵者,不得約定排除民法上瑕疵擔保責任」、「不得約定違反法律上強制或禁止規定」,有關這一點更是出租人不容忽視的一大要務。

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  • 理財周刊 2018-05-28
關鍵字: 台灣蟻居豪宅結構安全房價房屋租賃
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