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高房價時代買法拍屋省錢有撇步 嚴選代標業者的五大重點

想買一件俗擱大碗的法拍屋自住,透過專業的代標公司協助較便利;想要投資法拍屋獲利,就必須多做功課多省錢。不管是找代標公司或自行標購,都必須了解法拍屋的流程與細節!

台北帝寶首宗法拍案糾葛不斷,房市女強人劉月釵歷經一次棄標後,第二標以2.7億元標下,以133坪計算,每坪單價在200萬元左右,看似買得便宜,但因原有住戶租約未到期,屬於「不點交」物件,演變成雙方互相提告。這是購買法拍屋的風險,但是願意購買法拍屋者大有人在,看中的是法拍屋較市價便宜二成左右,豐厚的利潤足以彌補資訊不透明的風險!

法拍屋約比市價便宜二成親自跑一趟可省數十萬

法拍的流程比一般購屋複雜許多,從第一步的蒐集資訊到最後順利取得所有權可分為九個步驟,但更麻煩的則是必須親力親為,沒有太多仲介業者可以幫忙,但是看在價格便宜的份上,親自跑一趟可以省個幾十萬、幾百萬,又何嘗不可呢?

法拍屋的資訊會在法院的公告欄於14天前進行公告,投資人可自行前往查閱,或者透過報紙、顧問公司以及網路進行查詢,在查閱房屋資訊時,務必要留意以下幾點:租賃權、抵押權、點交問題、標購資格與優先購買權等,免得像劉媽媽一樣買得到、住不到。

法拍屋與一般物件最大的差異就是無法入內察看,但仍然可以到現場察看外觀並留意以下事項:房屋的標示與形狀、臨路狀況與面寬是否有違建或地上物、是否有第三者佔用影響點交、周邊環境是否符合需求,同時調查同類型房子,以判定房價是否值得購買。

投標前先準備二份投標單衡量現場狀況擇一投標

找到自己鍾意的物件後,就要衡量還款能力及籌措資金了,依據規定,投標人必須事先繳納20%的保證金,保證金可以當地台銀支票繳納。未得標者當庭退還保證金,得標者須於七日內(含假日)到法院民事執行處繳清拍賣尾款,尾款的部分可以自付或由銀行代墊。之後可在十四天內(不含假日)取得不動產權利移轉證明書。

投標的時候有個小技巧,首先在法院服務處索取投標單信封時,就要一次索取二份,填寫投標單的時候一份寫高、一份寫低,投標前先觀察情況,是否有代標業者在場,若有,通常標價會比較高,可以投入高價的投標單;反之,則投入低價投標單即可。很多人習慣尋求法拍代標業者協助,事實上,有些不肖業者會透過公司員工假投標來拱價,使得拍定價較市價高出許多,賺取高額佣金。

點交與移轉可請代書處理移轉後如同一般案件可貸八成

緊接著就可進行點交與移轉作業。移轉作業是申辦契稅、辦理移轉所有權登記並過戶,這些作業可委請代書處理,每筆土地或房屋的費用大約在五千元左右,辦到好約需二萬元,若想節省這筆費用,也可自行準備印章、戶口名簿或戶籍謄本及身分證正本、影本,到地政事務所繳交地政規費,當中有些表格需要填寫可直接洽詢駐點服務人員,約需半天的時間即可辦理完畢。

點交則分為自行點交與法院點交,法院點交的好處在於有公權力可強制執行,自行點交就有可能遇到劉媽媽的問題,像這種情況就須透過談判點交與民事起訴點交;如果是法院點交,就要填寫點交狀,由法院執行第一次點交驅逐原住戶,如果原住戶沒有依約搬離,第二次就可請搬家公司會同法院書記官與管區,逕行驅逐原住戶。交屋之後可轉為正常房貸,法拍案件最高貸八成,另外可以信貸一成,總共可貸九成,貸款年限如同一般案件一樣最長三十年。

嚴選代標業者省時間  在旁累積經驗學得快

自行點交也是不肖代標業者賺錢的好機會,他們通常都會巧立名目跟客戶收費,其中最大的一筆就是「搬遷費」,這是請原屋主搬家時,民間習慣給原屋主的紅包。有時候難免會遇到劉媽媽的狀況,原屋主獅子大開口索取高額費用,但是更多的情況卻是原屋主分毫未取,數萬元的搬遷費直接進了代銷業者的口袋!

高房價時代,購買法拍屋是省錢的好方法,如果只是想買一間俗擱大碗的房屋自住,透過代標公司或有經驗的朋友協助,買到比市價便宜二成左右的房屋,再花些少許的服務費相當值得;但若想把法拍屋當成投資管道,就必須多花時間研究,初期也可委託代標公司,在旁見習並累積經驗,一段時日後再自行投資才能有效降低風險,賺取超額利潤!

大部分代標業者均提供從頭到尾一條龍的服務:提供拍賣資料、過濾瑕疵標的、評估投標價格、代辦產權過戶、協助點交房屋等,都是代辦公司的服務範圍。甚至連代墊尾款的服務都有,法拍屋得標後七日內要繳清尾款,待一個月左右取得權狀方能向銀行貸款,這段時間的資金空窗期可以由代標公司協助,投資人只要準備二成投標保證金即可,且大部分代標公司與銀行關係良好,協助辦理後續貸款事宜相對容易。想要節省時間、解決資金困難以及避免風險的投資人,都可經由代標公司協助!許多房仲公司或者代書事務所、法律事務所都有代標服務,但是專營法拍業務的代標公司較專業,能夠提供的資訊及服務也較多。房屋是高單價的不動產,差了1%就差了好幾萬,不論是自標或找代標,建議大家多做點功課,貨比三家不吃虧!

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  • 金融家月刊 2011-08-02
關鍵字: 法拍代標公司投標法拍屋
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