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老牌資產股 土地開發利益大爆發

台灣有幾家著名的擁地老牌資產股,像是全台大地主台肥(1722),板橋遠東集團旗下遠東新(1402),新莊有東元(1504),士林、中山北路則有士電(1503)、士紙(1903)、味王(1203),大同(2371),都是早期就取得土地,如以目前的漲幅作資產重估或土地開發利益,將對公司盈餘有爆發性的增加。

近期因IFRS議題炒熱資產重估價值,各資產股也紛紛有開發土地的計劃,帶動股價蠢蠢欲動;所謂資產股,並非只是公司名下有土地的個股,否則上市上櫃公司大概全都是資產股了!正牌資產股是指上市公司的資產中土地、建築物的價值比重高的個股,以老牌的傳產股居多,因為資產取得的時間較早,市價遠高於帳面價值,如果公司辦理資產重估、出售、或開發,都可以產生很大的經濟效益;若變更地目,成為商業用地,則價值更高,有時會高過好幾個股本,資產重估的增值效益可觀。

資產股選擇要件

要選擇好的資產股,其土地擁有的數量要多及土地價值佔公司淨值有一定的比重,再者土地需具有開發價值及利益,光是只有土地而完全沒有開發的計劃及價值是不受投資人青睞的;例如南港的地段,多處都更在進行,交通和基礎建設漸趨完善,有3條高速公路及2條捷運線、高鐵和台鐵多鐵共構等其他重大基礎建設,土地增值空間,將不容忽視;而新莊副都心也是未來10年台北都會區的焦點,新北市政府日前也喊出「點石成鑽」的口號,將打造新莊副都心、新板特區為雙子城,在區域上有其優越性,後勢增值潛力非常大。持有這二處土地的資產股為近期眾所矚目焦點;反之以大同(2371)來說,雖然在全台擁有資產數量龐大,對旗下土地的開發,沒有給外界完整的時程計畫,看不到長期的開發步調,就難有想像空間,股價就無爆發性的表現。除此之外,本業表現亦同步成長,結合以上優勢才是貨真價實的優質資產股。

南港(2101)開發後有龐大利益

南港廠總面積達13,449 坪土地,南港輪胎持有開發利益為82%,原為工業用地,在申請成特商與住宅用地後,住宅及商辦的開發利益將可為南港帶來EPS37~54元的貢獻。

東元(1504)擁有精華地區土地

東元全台土地約16萬坪,以新莊約1.1萬坪最具開發價值,位於捷運新莊線頭前庄共構站旁,列為新北市都更案,將受惠於土地變更為商業用地以活化資產,完成土地變更後,預估未來可貢獻東元每股淨值為5.32元。

興農(1712)土地價值潛在開發利益大

興農擁有土地6.4萬坪,以台中縣大肚鄉王田廠42,350坪為主,臨近高鐵烏日站,以IFRS基礎下評估全部土地價值潛在利益達25.62億元,將有機會提升興農每股淨值為7.26元。

台紙(1902)資產活化價值不可小覷

台紙有台中大肚和台南新巿兩個廠區,其中大肚廠占地1.7萬坪,因在高鐵烏日站附近,從未有高鐵站規劃前土地價值每坪僅約五、六千元,到烏日站完成後,飆漲數倍,讓台紙身價大漲,此外,台紙新巿廠也有16萬坪多土地,同屬高鐵台南站區範圍,也鄰近靠台南科學園區,未來資產活化後,開發價值不可小覷。

六福(2705)插旗中台灣 搶攻旅遊市場

看好兩岸觀光產業發展,六福集團大動作在兩岸投資,陸續興建六福居、墾丁及關西六福莊、六福村主題樂園水世界,也投資2.47億元在嘉義最繁華地段購買614坪,準備興建中價位六福客棧,提供北中南連鎖飯店一條龍式的套裝;旗下頂級酒店式公寓「六福居」已全部銷售完畢,交屋之後負債將大幅降低,已逐漸進入回收期,另一投資禮莊園麵包坊業績也大幅成長,預估每年可以為集團帶進上億元營收。

農林(2913)公司零負債 資產待價而沽

農林名下多達3,890公頃土地資產,為民間企業中土地資產最多者,其中在新北市、苗栗縣、南投縣都有超過100萬坪的土地,苗栗銅鑼科學園區約7.5公頃旅館用地,出售獲利至少4億元;三義廣達26公頃的工商綜合區,也計畫以總價30億元出售,光這兩筆土地認列獲利近30億元以上,可貢獻農林EPS達5元,此外,新北市新店擁有約7.5萬坪的建地,計畫開發為獨門獨院的美式豪宅區,至少可獲利120億元,是兩個股本的規模;而開發價值最低的三峽大板根零散的800公頃農牧地,每公頃就算以800萬低價出售,價值就超過農林資本額60億元,況且農林現在幾乎是零負債公司,沒有賣地的急迫性,待價而沽、售地收入會更高。

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  • 金融家月刊 2011-08-02
關鍵字: 土地資產開發價值資產股
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