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2012購屋大趨勢 — 名家座談篇

經過風風雨雨的一年,以及激情的總統大選落幕,台灣房市2012年也將如股市般,迎接一個跌深反彈的行情嗎?財經學者馬凱教授、房地產專家學者花敬群教授、房市交易專家永慶房產集團葉國華顧問,從景氣、政策、交易3大面向,一起為2012年房市把脈。

2012購屋大趨勢 — 名家座談篇

整體而言,專家認為2012年景氣趨勢成長,但政府政策的牽動,讓房價不易過度大漲,而其中,個別區域與個案,會因為條件與供需的不同,而產生差異化。對購屋的民眾而言,2012年應是一個可以採取行動的一年。

馬凱:國際經濟陰霾漸散,景氣從谷底翻揚

財經學者馬凱教授認為,歐債危機牽動了2011年一整年的國際金融與經濟市場,2012年這個問題的壓力大幅降低。如果希臘退出歐元區,雖然造成短痛,但卻是希臘浴火重生的好機會,如果希臘繼續留在歐元區,反而讓希臘的財政問題更惡化,人民生活更痛苦,長期而言反而不利。但依2月21日歐元區的決議,希臘續留歐元區,債務協商達成,歐債風暴逐漸平息,但是,歐元區2012年的經濟成長將不會太好。

另外,美國的經濟卻呈現健康的趨勢,許多經濟指標逐漸上揚,失業率也有改善。先前較嚴重的二次房貸法拍屋問題,目前已經逐漸消化,因此,2012年房地產市場有機會從谷底翻揚,對於美國經濟是更正面的發展。

要擔心的反而是中國大陸,過去動輒9~10%的經濟成長率,雖然受到挑戰,但因為中國是威權經濟,因此,維持8~9%的經濟成長率不難。但值得注意的兩個變數,一是打壓房市的後續影響,二是沿海製造業在高工資的打擊下受創,這對於在大陸大規模發展的台商,將產生重大影響,此衝擊仍需要持續密切觀察。

但整體而言,在歐債風暴降低,美國經濟復甦下,2012年全球經濟成長率雖然較2011年低一些,但趨勢上卻是逐漸改善,景氣面將更為樂觀。

花敬群:奢侈稅後成交量縮,2012年實價登錄影響大

專精研究房地產的玄奘大學財金系副教授花敬群認為,2011年6月開始實施的奢侈稅政策,確實對於房地產的短線交易產生了抑制效果,2011年下半年全國建物每月交易量降為3萬戶以下,比奢侈稅實施前已經飆高到3.5萬戶、4萬戶的水準,明顯降低。

而從國泰房地產指數觀察,2011年第4季的全國房地產指數,已經出現量價都下滑的現象,但其中台北市與新北市,則出現量縮價格持續上揚,其他地區如台中、高雄、桃竹,則是量價皆下滑,可見有區域性的差異。

因2011年打房初見成效,2012年政策面又不特別抑制房市,雖仍會推動與居住正義相關的政策,但整體房市的看法,最可能出現量縮價格盤整的現象。

此外,2012年7月開始實施房地產交易「實價登錄」,相關的執行細節仍待討論,但各界更關心的是,未來是否可能採取「實價課稅」。由於掌握了房屋實際交易價格,未來究竟是採取調高公告現值來課稅,還是實價課稅,或是土地增值稅、資本利得稅、富人稅……目前都還在規畫與討論中,但這將是影響房市的重大政策,需密切注意。

葉國華:房價高低因地制宜,購屋族掌握資訊才是贏家

擁有10多年房地產交易第一線經驗,永慶房產集團首席房產顧問葉國華指出,2012年房地產市場並不看淡,主要原因第一,利率處於低檔,當利率低時就提供房地產良好的交易環境。第二,房價是否有修正空間,會因為個案條件與屋主的資金狀況而有不同,北市精華區可能會看到每坪單價突破250萬或300萬元的案件,但供給量大的地區,可能會有較大的議價空間。

葉國華顧問指出,在2012年6月後,有不小的物件符合奢侈稅持有2年的規定,將會釋出到市場上,因此,2012年第3季將是房市重要的關鍵期。雖然7月將實施實價登錄,但他認為這對於房地產市場的健全發展有利,因為,資訊透明對購屋者更有參考價值。

對於購屋者而言,掌握正確的資訊,才是當購屋贏家最重要的關鍵。以近期政府推出的合宜住宅為例,板橋浮洲合宜住宅,地點緊鄰板橋幾個重大發展商圈,同時附近還有捷運,當地房價都已是每坪40萬元以上的水準,這個案件坪數規畫屬中大坪數,每坪單價僅19萬元,大幅低於區域行情,自然造成搶購風潮。

由此可見,消費者要購屋之前,先掌握完整的資訊,自然就不吃虧。例如,2012年新北市有些地區,因為新屋供應量較大,房價議價空間就變大。但是,台北市新屋供應量有限,需求則持續不墜,所以價格彈性不大。購屋族應該鎖定想購屋區域,並多蒐集資訊、多看屋,自然可以掌握到合理的交易價格。…本文詳情及圖表請見《好房誌》19期

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  • 好房網House Fun 2012-03-12
關鍵字: 房地房地產地產經濟交易
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