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住辦大樓撿了便宜,失了安寧?

台北市精華地段往往一屋難求,尤其在南京東路、忠孝東路、信義路等重要幹道上,不僅價高驚人更是一屋難求。而住辦混合大樓不但價格較低,往往學區、生活機能也表現優異,頗讓人心動。但住辦混合大樓真的這麼完美嗎?先別急著做決定,做足功課才不會後悔。

住辦大樓撿了便宜,失了安寧?

4大考量,讓你安心購屋

從高雄北上工作的筱文,每個月要負擔一萬多塊房租,工作已有10年時間的筱文存了一筆錢,再加上父母貼心的贊助,準備找一間捷運站周邊、預算500萬以內的小套房,沒想到在幾經尋覓下一直都沒有找到合適的物件,不是價位超過太多、就是距離捷運站太遠通勤不易。

地段好、價格便宜

在仲介的熱心協助下,筱文在中山區找到了一間住辦混合大樓的小套房,縱使目前還沒有捷運經過,但再過2年捷運松山線就要通車,步行到未來捷運站也只需要5分鐘。

整棟15層的大樓裡,雖然住家和辦公室混合共有百餘戶,感覺好像比較複雜一點,但是價格卻比同區便宜了將近2成,購屋總價剛好可以控制在預算之內,這讓筱文心動萬分,沒有考慮太久立刻就決定買下。

搬入新房已經快半年的筱文,覺得一切都和自己原來想像的差不多,房子離公司很近,坐公車只要15分鐘就可以到達,原先繳的房租剛好可以負擔房貸。正當筱文覺得自己終於在台北市落腳、內心無比踏實的時候,有件事卻讓她困擾不已。

原來,筱文買下的住辦大樓裡面有許多小型工作室,同層隔壁房就是一間美容工作室,常常在她下班後還可見到陌生人進進出出,有時候還會有按錯門鈴的情況發生,讓她覺得受到打擾。更讓人無法忍受的是,每到假日,美容工作室的客人更多,這讓筱文完全無法好好休息。即使告知了大樓管理員,也只能對隔壁商家稍加勸告,似乎無法可管!

筱文發現狀況始料未及,沒想到自己好不容易買下的第一間房,卻無法讓她有回到家應有的安心、安全感。筱文很猶豫,像這樣的環境,真的適合單身的她繼續住下去嗎?

黃金地段住辦混合大樓

住辦混合大樓在建物謄本上登記為「商業用途或一般事務所」,顧名思義即為住宅和辦公室混合使用,一般來說,辦公大樓的行情會比同一區域的住宅房價行情低2~3成左右,端看屋齡、周邊環境等條件而略有不同。但由於該類型的建築多半位於精華路段大馬路上,往往享有交通便捷的優勢,對於想要在好地段居住的人而言,絕對擁有引人注目的優勢。

尤其現在台北市捷運網絡四通八達,和捷運站出口相連的「捷運共構宅」,更是近10年大台北都會區中新出現的建築類型,其多屬於住辦混合大樓的類型,由於訴求出站即回家的優勢,因而受到購屋族的歡迎。而這類型的住宅,和一般純住宅大樓究竟有何顯著的差異?居住起來真的有不便利的地方嗎?這都是在買屋前不可不知悉的重點。

考量一,出入複雜較難管理

純住宅區由於住戶單純,周邊環境較商業區清幽,可以提供寧靜、優良的居住環境,這也是一般家庭在選購房屋時,會指定要在純住宅區的重要考量之一。

由於住辦大樓常有戶數較多、出入較為複雜的問題,而且公司行號的作息時間和一般住家不盡相同,因此在必須兼顧兩造雙方權益的前提下,管理上自然有其相當的困難度;尤其是屋齡較老舊的住辦大樓,還常常只有日間管理員,入夜及週末假日時則為磁卡出入,並非為現在較流行24小時管理。

以本案例中的筱文來說,如果想要委託管理員,協調鄰居出入干擾到的問題,就可能遇到假日無管理員時,必須要獨自和鄰居溝通的情況。這也就是為什麼純住宅區,雖然不位處交通要道,但房價總是高於住辦混合,或是住商混合區域的原因了。

考量二,瓦斯、電線安全疑慮

考慮到住辦混合大樓的戶數較多,基於安全的考量,往往不會配置天然瓦斯管線,尤其是現在頗受歡迎的捷運共構宅,更是必須顧慮到安全性的問題,因為不提供天然瓦斯,對於一般家庭來說,開伙的不便利性著實成了另一項困擾。

大多數人會把瓦斯、電線、自來水視為基本配備,因此往往忽略要和建商或是仲介、屋主做確認的動作,建議在購屋前一定要先問清楚,以免造成日後不必要的糾紛與困擾。而住辦混合大樓的出入較為複雜,也常常讓人有公共安全是否有保障的疑慮,這些都是這類型建築和一般住宅不同的地方,很多人會因為不瞭解而忽視、或是不以為意,但卻也常是日後反悔的主要原因之一。

考量三,稅賦課徵、水電費用需申請自用

另一個疑慮,則是住辦大樓的房屋稅、水電瓦斯費用,會不會以營業用的計算方法,而導致費用較高?這一點也是在選擇住辦大樓時,最常被提及的問題之一。

由於住辦大樓的賦稅、和水電瓦斯的計算方式,會比照辦公大樓的標準來計算,自然是會比單純住家要高,以房屋稅法為例,一般自用住宅課徵的稅率為1.2%到1.8%,以房屋評定現值的多寡來決定;而營業用的房屋稅率則為3.5%,在稅率上的確是不小的差異。不過,如果實際上為自住所用,只要將戶籍遷入、申辦自用住宅,還是可以取得較低的稅率,水電瓦斯的費用也會比照自用住宅收取,只要政府認定你是自住所用,就不用擔心以上這些費用會有付費較高的問題。

不過,需要注意的是大樓裡一同分擔的公共費用的問題,大樓管理維護費用,即為一般所說的管理費。一般大多以所持有的面積大小來計算,也就是以坪為單位收取,每棟大樓的管理費用會依照各大樓的總公共開銷(像是公共用水、用電、垃圾處理、環境整理、電梯維修等費用),除以總戶數來計算。辦公大樓、住辦混合大樓因為使用量較高,管理費用通常會比純住宅大樓高上許多,這一點也是得在購屋前先詢問清楚,確定所有的必要支出都在自己可以接受的範圍內,再來考慮屋價。

考量四,轉賣價格與貸款比例

住辦混合大樓的誘人之處,除了多半位於交通便利之處、擁有完善的生活機能之外,價格較一般住宅低廉,則是最吸引人的地方。由於同一區域、條件相當的房價,辦公室的價格本來就會比住宅的價格便宜1~2成,有些區域甚至會出現2成以上的差距,但卻擁有良好的學區。這些吸引人的利多,往往都讓人忍不住想要忽略前述的總總不便利性而購買。

其實從另一個角度來分析,住辦混合大樓的價格雖較低,相對的,若是有需要轉賣,也常常會面臨到漲幅不如鄰近住宅大樓的遺憾;而評斷一棟社區大樓的價格高低,除了地段之外,整體的住戶水準和素質也是影響房價很重要的因素之一。

此外,在貸款方面,住辦混合大樓也會有貸款成數較少的問題,對於銀行來說,這類型的大樓屬於營業用,並且會用辦公室的市價行情來計算所值,多半會用較保守的態度來核定貸款成數,這對於自備款有限的人來說,也是重要的考量因素之一。

總括來說,住辦混合大樓的好處不少,但缺點卻也不容忽視,只要在購買前能夠做足功課,再衡量個人需求,便可做出正確的決定。最重要的是,在考慮購屋時,一定要請屋主或是仲介提供建物謄本,確認建物登記使用的方式,並且依照個人的使用需求、完全了解其中的差異性,就可以避免入住之後始料未及的窘境發生。…本文詳情請見2012年4月號《好房誌》

看更多精彩內容詳見本期的好房網House Fun

  • 好房網House Fun 2012-04-10
關鍵字: 大樓混合住宅管理費用
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