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聚焦台中房市熱

隨著陸客來台、開放陸客自由行等議題發酵,不僅帶來觀光商機,就連商用不動產、豪宅市場也跟著水漲船高。不過,大台北地區腹地小,加上土地開發幾近飽和,台中反而成為新興的開發區域,不僅北部建商紛紛南下獵地、推案,大型的金融機構、百貨公司、精品等業者也陸續進入,讓近5年的台中房價亦有3~5成的漲幅。

聚焦台中房市熱

台中面積2,215平方公里、人口267萬人,是台灣人口第3多的都市行政區,不僅腹地面積大,而且近來市政府積極開發新興重劃區,也將台中市容重新塑造得更整齊、土地規畫更完善齊全。光是重劃區就一路規畫到第14期,加上中科、水湳機場開發案及民間自辦重劃案,更帶動各行各業進駐大台中區域。

特殊地理環境,吸引陸客來台

自從2010年大台中合併升格為直轄市後,台中新市政中心也在2011年落成啟用,7期重劃區房價拉抬,成為台中市最成功的重劃區。7期重劃區內目前不僅有30多家金控、銀行、各大型企業總部,新光三越、大遠百、柏地廣場Tiger City購物廣場....等大型百貨公司進駐,更掀起大台中區域的百貨大戰。

除了本土企業積極卡位台中,隨著兩岸政策漸趨開放,2011年陸客來台觀光高達178萬人次,龐大的人潮所帶來的錢潮,不僅創造了無限的觀光商機,帶動飯店、餐飲業蓬勃成長,也帶動了台中的商業競爭。

陸客來台,必遊台中。大台中區不僅有日月潭、逢甲夜市等著名的觀光景點,還具有兩岸之間通航距離最短的優點。而且台中腹地廣大、氣候乾爽,比起台北動輒下雨、交通堵塞、空氣差等缺點,台中的氣候、交通都比台北來得舒適。也由於氣候宜人,區位適中,無論是北上台北、南下高雄都很方便,在南來北往交通便利的情況下,台中近年來也吸引不少北部的金控、建商、精品業者,紛紛南下到台中卡位。像是富邦人壽從2010年起就不斷在大台中購地、買樓,除了設立台中分公司外,旗下建設公司還在台中開發建案。匯豐銀行(HSBC)也進駐市政中心旁全球運籌中心,興富發建設、國泰建設、冠德建設、太子建設等建商也積極卡位台中,就是看好台中的市場。

看好大台中,建商卡位7期周圍

根據台中市建築公會推估,今年全年大台中推案量約1,500億元,上半年的推案量超過700億元,與去年同期相比成長2倍,建商紛紛推案,看好的就是台中的自住買盤穩健,加上兩岸關係穩定,台商投資信心強,也帶動了豪宅買氣。一向被視為台中房價指標的7期重劃區,今年就出現了一波新的推案熱潮。

近年來台中的房價成長趨勢穩定,過去大台中地區的買盤多半還是以投資為主,但近年來逐漸轉變為自住、換屋或是置產為主的客群。一般民眾對於台中的房價認知,也從每坪15萬元,逐漸拉抬到可以接受每坪26萬元以上的房價,而豪宅的價格更每坪高達50~60萬元。

目前市場還是以7期重劃區周圍需求量最大。以重大建設來說,7期重劃區內有新市政中心、百貨商場、大型交通轉運站、公園,以及各式各樣的休閒設施,而且旁邊還有綠園道,附近的腹地有東海大學、逢甲大學、台中工業區、中部科學園區,都能帶來穩定的居住人口。

以7期周圍的新建案來說,不僅交通方便,而且位處於台中最具發展潛力的區段。中港路是台中貫穿過去台中縣和台中市最重要的道路,雖然現在縣市已經合併,不過中港路還是最主要的幹道,中港路沿線更是大台中發展的主軸。

中科、精密機械,帶動大台中就業人口

不只是交通要道,中港路更是過去台灣精密機械的發源地,也見證了台灣精密工業的發展史。台中市政府經濟發展處處長朱蕙蘭表示,機械工業和工具機,一向被稱為工業之母,與台灣機械工業發展有著密不可分的關係,是國家建設的基礎工業。

台中精密機械發展得早,不僅帶動了台灣的工業發展,也帶動了台中的就業機會。目前市政府已經規畫有台中市精密機械科技創新園區,就在台中市的南屯區,園區第1期總面積為124公頃,未來還會在第1期園區的西南側開發第2期,面積約有37公頃,吸納全台的精密機械企業進駐,為台中創造更多的就業人口。

提到台中的工業發展,中科更是台中的未來之光。朱蕙蘭表示,2002年行政院核定成立中部科學園區,預計分為兩期,佔地413公頃,園區就分布在台中市、彰化縣和雲林縣3縣市。友達光電等國際科技大廠最早進駐,目前已有超過150多家廠商在中科。目前開發計畫已經進入第4期擴建,2012年就會全部完成。

水湳經貿園區,台中新亮點

中科成立、廠商進駐,至少創造了30萬個相關就業機會,也帶動大台中周圍的發展。清泉崗機場的擴建,更將台中直接推往國際,與世界接軌。清泉崗國際機場最快2013年就會完工,不僅會擴建現有的航站區,還會再興建一座國際航廈及相關設施,並改善擴充滑行跑道,可以直接提供國際包機服務,帶動大台中觀光及產業發展。

新機場完工後,過去的水湳機場則將直接開發為水湳經貿生態園區,占地254公頃,是台中最後一塊尚未開發的處女地。2010年5月該經貿園區已經過都市計畫審議完畢,目前正在徵收、進行都市計畫變更,未來水湳經貿園區將規畫為大學城、工商展覽中心、台灣塔、高級住宅區與森林公園,開發成一個綜合園區。

台中市長胡志強在招商時曾說過,水湳經貿園區是大台中未來的一個指標區,開發後周邊經濟效益絕對可以數倍成長,未來該區光是土地標售的價格就可達上千億元,扣除開發相關成本,至少可以盈餘600億元,是台中的新亮點。

除了水湳經貿園區外,台中目前已經公辦的重劃區就從1期一路規畫到14期,未來還有豐原區北陽、梧棲區中港1期、大里區大里1~3期、豐原區豐南、潭子區甘蔗崙、豐原區社皮社區、豐原區田心路兩側、豐原區西湳地區、台中港特定區、豐原區南陽市地重劃,面積共2千多公頃,創下全台行政區域重劃區面積最大的紀錄。

雖然其中最知名的就是7期重劃區,不過近年來12期、?子地區與新光區段徵收多次標售土地,地價總是創下新高價,直接帶動房價上漲,也是未來最看漲的區段。以12期的房價來看,12期就在目前台中最熱門的西屯區,根據永慶房產集團統計,新成屋從每坪12.9萬元漲到18.9萬元,5年來漲幅超過5成。甚至還有不少新推案,每坪挑戰30萬元大關。

買盤穩健,最看好西屯、南屯

以全台的買賣移轉棟數來看,根據內政部最新統計,4月全台五大都會區的買賣移轉棟數中,台中共有3,886棟移轉,比起3月的3,739棟,成長了3.93%,僅次於台北市和新北市的成長數。值得一提的是,台中4月的買賣數量還超過台北市的3,228棟,比台北市的買氣多了2成以上,呈現了「北溫中熱」的特殊現象。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析,從買盤結構來看,由於市場逐漸轉向首購為主,剛性需求買盤進駐下,不僅讓市場買氣持續增溫,不少自住客更是直接將目標鎖定低價區塊,促使台中等低價區域表現強勁,台北市一些高價區域的買氣反而不如以往。

由於台北市房價過高,影響了自住客購屋意願,相較之下台中的房價5年來穩定成長,以台中目前新成屋平均價格最高的南屯區來說,每坪19.2萬元,相較台北市的新成屋動輒70萬元以上,僅台北市3成不到的價格,帶動了自住買盤的強勁需求。

5年來,台中的房價持續穩健地成長,各區段的新成屋平均來說漲幅都在5成上下,完全不輸台北市的房價成長速度。其中,有?子區段徵收的北屯區新成屋漲幅最高,房價從每坪9.5萬元漲到每坪14.9萬元,漲幅高達57%。尤其?子區段徵收近來有不少新建案推出,帶動地區買盤,每坪15~17萬元也符合一般民眾的能力。

至於有7期重劃區重疊的西屯區和南屯區,5年來新成屋則分別漲了51%和48%。黃舒衛分析,無論是自住、投資或是換屋、置產等族群,甚至是陸客來到台中買屋,都還是會以7期重劃區為主要的購屋標的。方偉民則分析,近來不少台商回流,時常一次就購買2~3戶的房屋,除了自住外,也替下一代置產,是帶動7期重劃區買氣的主要客群。

整體來看,近來7期重劃區生活機能逐漸完善,若再加上喜來登酒店的開幕,和其他商辦大樓、購物商場帶動生活機能,未來7期重劃區周圍的房價勢必還會再有一波漲幅。

【完整內容請見《HouseFun好房誌》2012年07月號】

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  • 好房網House Fun 2012-07-10
關鍵字: 台中重劃區房價園區大台中
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