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房價省3成,到老社區挖寶去 綜覽雙北市10區,輕鬆買入好生活

民國60年代大量人口遷移到北部工作,大規模的公寓建築慢慢布滿台北市中心;不過隨著時代遷移,市中心也慢慢地從台北西區轉移到東區,形成了東區高樓林立、西區社區老舊的強烈對比。在高房價的年代,老社區的房屋不僅價格比新成屋便宜3成,而且還享有使用坪數大的優點,成了入住台北市的另一種選擇。

房價省3成,到老社區挖寶去 綜覽雙北市10區,輕鬆買入好生活

台北市早期開發的區域大致以西北區為主,像是大同區、萬華區、士林區、北投區,都屬於民國40年代就已經相當繁榮的區塊,而民生社區則是在民國60年才開始興盛,由美軍貸款給台灣居民,引進當時歐美最興盛流行的集合式住宅社區概念,大批的公寓、大樓就是在此時開始興建。雖然現在大同區、萬華區稍顯沒落,不過在高房價的台北市,西區的老公寓也相當搶手。

西區早期發展,華陰街、太原街後勢看俏

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,如果在同一個區段,老公寓與新成屋的價差可以拉高到3~5成,老大樓的價差則1~3成。台北西區中又以大同區的華陰街、太原路一帶價差最高,老公寓目前行情每坪約35.8萬元、老大樓每坪約49.2萬元,新成屋單價則達約60萬元,新成屋與老公寓價差高達約67.6%。

黃舒衛分析,華陰街、太原路是台北市早期發展的區段,也是以往批發衣服、飾品各種生活用品的街道,附近多為老舊公寓或是具有時代意義的歷史建築。雖然舊建築多,但附近就有「京站」百貨公司,食衣住行一應俱全,且距離台北車站近,可以四通八達前往台北各個區塊。

其實太原路、華陰街的後站生活圈,不少地目都屬於第3種商業區,容積率達560%,未來改建效益大,尤其近來政府推出軸線翻轉政策,未來還有雙子星大樓、機場捷運等交通建設,台北車站將成為5鐵共構的交通大站,充滿了增值的話題性,因而讓此區域交易行情熱絡,房屋成交量比往年多。

萬華發展悠久,萬大路公寓5年漲5成

萬華區發展歷史悠久,但也有一些屋齡30年左右的純住宅區,適合一般購屋者入住。黃舒衛分析,和平西路以北通稱為北萬華,是商業氣息濃厚的區段,而和平西路以南的區域,以純住家的型態為主,稱為南萬華,其中又以西藏路、萬大路生活機能強、交通方便,吸引較多人入住。

西藏路、萬大路一帶的老公寓每坪約34.5萬元,5年來漲幅也高達約53.8%,增值幅度都可以再買另外半間公寓了;目前中古大樓每坪約44.7萬元,漲幅不像老公寓這麼高,僅約36.7%。不過這一帶的新成屋每坪僅約48.5萬元,相較於台北市其他區段,相當便宜,5年來新成屋也漲了約41.4%。

黃舒衛分析,西藏路、萬大路除了生活機能好以外,最大的優勢在於未來還有捷運萬大線通過,將帶動另一波捷運利多。而附近的東園街其實也相當熱鬧,路上不少老舊的透天公寓聚集,屋齡多在40~50年,甚至百年不可考,不少有錢人購買此類產品節稅,靠近青年公園附近的房屋屋齡較低,約為18~35年。

除了未來的捷運萬大線,西園路二段生活圈內,其實就有捷運龍山寺站與台鐵萬華車站,交通機能方便完善,附近老公寓每坪約34.7萬元、中古大樓每坪約42.4萬元,新成屋每坪約45萬元。區域內指標個案包括潤泰建設興建的「萬囍」、「潤泰萬花園」,開價都將近約70萬元;而西園路二段的「榮耀君悅」開價55~65萬元。相較之下,老公寓只要新成屋的半價。

黃舒衛表示,預算較低者其實也可以直接找尋德昌街、東園街、寶興街一帶的房屋,雖然離主要交通幹道較遠,但同樣位於萬華商圈內,物價便宜、生活機能佳,中古屋每坪開價約30萬元出頭,新成屋每坪開價約60萬元左右。

大理街則已經靠近萬華車站,以中時集團大樓最為知名,附近則多為屋齡50年左右的老透天,不過因為附近有車站商圈,因此還有店面效益。大理街的老公寓每坪約34.2萬元,略低於西園路、西藏路,中古大樓每坪約41.3萬元,新成屋每坪則約為50.5萬元。

士林北投依山傍水,居住品質佳

士林北投一帶發展也算早,尤其又以天母地區最為人知。雖然天母後期因為缺乏捷運與外籍人士縮減,而導致商圈沒落,但對於以自住為主的人來說,住在士林北投不僅生活品質佳,且距離陽明山近,可以享有青山綠水等好處。

天母主要交通幹道以忠誠路和中山北路為主軸,橫向以天母東西路、士東路和德行東路形成交通網絡。雖然新光三越、華納威秀、輕軌捷運等公共建設,多集中在忠誠路上,讓「北天母」熱鬧滾滾,但德行東路居住品質佳,尤其較偏遠的東山路,更已成為天母的新豪宅聚落。

德行東路西側由於發展較早,巷道僅4~6米寬,有些巷弄甚至只有2米寬;巷道狹窄,每家住戶地坪坪數小,區塊內多為老舊透天。區域內老公寓每坪約45萬元、5年來漲幅約39.6%,中古大樓每坪則約56.5萬元,新成屋每坪約69.2萬元,5年來漲幅約42.8%。

相較於天母的幽靜,士林夜市附近的劍潭生活圈則熱鬧許多,不僅靠近士林夜市,有許多小吃商家,商圈內也有捷運劍潭站、公園綠地,生活機能完整。不過這個區段內也有不少老舊公寓社區。

黃舒衛分析,通河東街一段、福港街、華齡街、前港街一帶商家多、機能完整,住宅區面積大且人口集中,是不少人習慣居住的區段,越靠近捷運,或面公園與學校的價格越高。福港街、華齡街中古公寓每坪約37.9萬元、中古大樓每坪約42.1萬元、新成屋每坪約56.8萬元,5年來也分別漲了50.5%、54.2%、48.9%。

通河東街一帶接近百齡右岸河濱公園,距捷運站與劍潭生活商圈較遠,夜間道路較為昏暗,老公寓每坪約34.8萬元、新成屋則為每坪約45.4萬元,價差約23.3%。

全台第一個大型社區,民生社區風韻猶存

民生社區是全台第一個美式示範社區,區內綠地多、生活機能便利、居住品質佳,向來是許多購屋族的首選。近期受松山機場與上海虹橋機場直飛的利多影響,更吸引不少需時常往返中國與台灣的族群前往購屋。

民生社區早期以民生東路五段、富錦街、三民路、延壽街、光復北路為最主要的幹道,區域發展成熟,還有民生國小、介壽國中等明星學校。不過也因為發展早,區域內多以屋齡35年以上公寓為主,公寓平均價格也要約55萬元起跳,而中古大樓更是要約60萬元以上,新成屋則要將近約70萬元,更別說知名建商新蓋的房屋更是要破百萬元。

民生東路五段是民生社區最熱鬧的主要道路,也是行情最高的區段,中古公寓每坪約55.8萬元、中古大樓每坪約62.1萬元、新成屋則高達每坪約71.4萬元。富錦街被喻為民生社區最美麗的一條街,街上1樓店面幾乎都是咖啡店、創意小店,雖然整條街上只有老公寓,但因為使用坪數高,價格不輸大樓,中古公寓每坪約56.7萬元,5年

來也漲了約52.1%。

與北市一橋之隔,中永和生活機能強

中、永和與台北市僅一橋之隔,前往台北市交通方便,且房價也僅北市中心的半價,尤其中、永和開發時間早,生活機能已經發展完善,不少大型中古社區居住品質佳,也是不少人入住大台北的首選處。

中和又以南山路、中和路一帶房價較低,中古公寓每坪約30.1萬元、中古大樓每坪約34.3萬元、新成屋每坪約39.7萬元。黃舒衛分析,南山路一帶靠近捷運景安站,除了現有的捷運中和線以外,未來捷運環狀線也將通過景安站,將成為雙捷運交會站,未來增值空間將更大。

永和則以福和路、秀朗路開發時間較早,且不少屋齡20年左右的中古大樓,居住品質完善。其中又以秀朗路一段最受到自住客歡迎,也是中、永和一帶房價較高的區段。

秀朗路一段鄰近4號公園、永安傳統市場,步行約10分鐘可抵達捷運永安市場站,目前中古公寓約32.2萬元、中古大樓約38.7萬元、新成屋約43.8萬元,5年來以中古大樓漲幅最高,高達約59.9%。

新北市西側發展晚,重劃區帶動中古屋行情

新北市西側的發展歷史較晚,不少大規模的重劃區都是近幾年才開始動工,加上捷運新莊線通車,捷運機場線、環狀線尚在施工,都帶動新北市西區的房價起漲。其實三重、蘆洲、新莊一帶,仍有不少發展完善的社區,老屋的價格一樣比新成屋便宜3成以上,但同樣享有交通便利等優點,也是不少首購家庭偏好買屋的區段。

新莊副都心尚未開發之前,新莊的中原路原本屬於新莊邊緣地帶,生活機能不佳,並不受到購屋者歡迎。不過隨著新莊副都心基礎建設完成,加上緊鄰在旁的頭前重劃區建案銷售成績佳,正中原路的住家房價也跟著水漲船高。目前中古公寓每坪僅約24.2萬元,屬於低價區段,不過5年來也漲了將近4成;而新成屋每坪則為約37.3萬元,中古屋僅約新成屋的64折。

蘆洲舊市區發展早,生活機能最完善,幾條主幹道如中正路、民族路沿線商家林立,兩側還有金融機構與國中、小學,仁愛街、民族路上也有一些新成屋,不過區域內仍以20年以上老公寓為主。目前老公寓行情23.2萬元,是新莊、蘆洲、三重一帶房價最低的區段,新成屋則約為31.2萬元,價差約34%。

由於目前老公寓與老社區的房價,比同區新成屋便宜3成以上,更比市區內精華路段省一半,也成為精打細算購屋族可以考量的標的。購屋者不仿尋找社區環境單純、周邊有便利生活機能與捷運的地段,透過房屋內外裝修,也可以在都會區打造居住新綠洲。

【完整內容請見《HouseFun好房誌》2012年10月號】

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  • 好房網House Fun 2012-10-11
關鍵字: 公寓新成屋成屋中古捷運
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