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頂樓歸誰用?依契約大不同

樓頂平台是公寓大廈最易產生爭議的區域之一,除了常有住戶占用,買賣房屋時也易引起糾紛,究竟頂樓使用權該如何界定?住戶們又該如何保障自己的權益呢?

今年初方婷搬進一棟七樓中古華廈,某天心血來潮爬上頂樓,發現樓上擺放了不少漂亮的盆栽,原本就喜歡蒔花弄草的她,正愁家中沒有多餘空間可以利用,再加上她住在六樓,和頂樓之間只相隔一層,上樓很方便,於是便購買了幾株樹苗,放在頂樓角落的位置,打算享受種花的樂趣。

頂樓歸誰用?依契約大不同

沒想到,兩天之後,七樓住戶竟然要求方婷將盆栽移走,並聲稱頂樓的使用權一向屬於最上層住戶,其他鄰居也從來沒有異議。方婷雖然不服,但為了不傷和氣,只好把盆栽搬回家。

半年後,方婷聽到頂樓傳來施工的聲音,上樓一看,發現七樓住戶請人來搭建採光罩,不但面積涵蓋了整個頂樓,還把柱子架設在女兒牆上。

方婷向社區管委會詢問此事,沒想到管委會表示七樓住戶獨自享有頂樓使用權,是居民們長久以來的「共識」,只要不是加蓋房屋,管委會就無權干涉其使用方式。但方婷認為,七樓住戶占用頂樓於法沒有依據,再加上搭蓋的採光罩又尺寸過大,應該算是違建,還損害到其他住戶的權益。

面對如此惡霸的鄰居,方婷越想越氣,於是向當地拆除大隊舉報。隔沒多久,頂樓的採光罩果然被拆了,但七樓住戶也得知舉報人就是方婷,從此兩戶人家大生嫌隙,見了面也不打招呼。

難道頂樓使用爭議只能永遠無解嗎?使用權到底該如何界定?住戶該如何保障自己的權益?

樓頂平台「使用權」如何歸屬?

樓頂平台即一般人慣稱的「頂樓」,按照《民法》第799條規定,樓頂平台有不可分割的性質,其「所有權」為全棟住戶共有,也就是說,在沒有特別約定的情況下,樓頂平台的「使用權」自然也由該棟住戶共同享有,任何人皆不可獨自占用、私自加蓋建物,或將樓頂平台上鎖,阻止其他住戶使用。

不過,在兩種情況下樓頂平台使用權會歸屬於頂樓住戶。第一種,在買賣房屋時,住戶間簽訂了「區分所有權分管協議書」(亦稱分管契約),將建物共用的部分設為「約定專用」,頂樓住戶可單獨享有樓頂平台使用權,也代表樓下住戶自願放棄使用權利。

第二種情況,則是頂樓住戶長年占用樓頂平台,樓下住戶從未表達反對意見,因而被法官推定為「默示同意」,樓頂平台的使用權就會被判定屬於頂樓住戶。但足以推定為「默示同意」的時間長短,僅能靠法官自由心證判定,因此較具爭議。

就法理上來說,若頂樓住戶享有專用權,的確可以要求樓下住戶不能使用樓頂平台,但以敦親睦鄰的角度來看,即使擁有專用權,最好還是和鄰居妥善溝通,甚至主動分擔較多的管理清潔費,以免引起鄰居不滿。

有專用權,就可以任意使用樓頂平台?

依《公寓大廈管理條例》規定,樓頂平台的使用方式,須按照原本的性質與構造。由於樓頂平台具有逃生避難功能,即使屋主擁有使用權,也不能任意加蓋建物、改變結構,或裝置會阻礙逃生的設施。尤其加蓋物會增加建築載重,恐危害結構安全,最易被舉報。

在頂樓種花、種菜、裝設曬衣架,都屬合理使用範圍,但不可妨害其他住戶的安全及衛生;如欲搭建透明棚架、鴿舍等,除了須遵守建築法的尺寸規定,最好取得其他住戶書面同意。此外,擁有專用權的住戶,不可占用逃生通道或將逃生門上鎖。

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頂樓歸誰用?依契約大不同

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  • 好房網House Fun 2013-10-16
關鍵字: 住戶頂樓平台樓頂使用權
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