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容積率設限 讓經濟更難復甦

近十年來,台灣國民所得及租金停滯,經濟成長遲緩,但房價卻一枝獨秀,尤其在二○○八年全球金融海嘯後,投資者對美國次級房貸所包裝成的相關證券,如不動產貸款證券化(MBS)或擔保債權憑證(CDO)等喪失信心,輔以各國政府藉寬鬆貨幣政策(QE)刺激經濟,更引發一波資金推動的房市漲幅。

容積率設限 讓經濟更難復甦

由於低利率及低稅負,導致房價持續上揚,然而,目前台北房屋出租報酬率已是全球最低,全台的「空閒住宅率」高達兩成,台北市亦逾十三%。

儘管有這些對投資指標不利的因素,台灣房價仍是看回不回,原因即為之前筆者所說「政府的態度決定高房價」,一旦房價因各種政策因素推升後,所有權人得以藉此向銀行抵押融資,政府將騎虎難下,不敢或不願直接打房,就怕房市巨幅下跌引發金融市場震盪,前車之鑑如一九九○年的日本及二○○八年的美國,都因房市高漲後,經濟與政策逆轉無力支撐高房價,導致長期衰退或金融風暴。因此,筆者認為近十年房價的漲幅是「投資者吃財政部與央行的豆腐」。

在經濟學原理中,成本及獲利基本面等雖然都是決定價格的因素,但最後仍得視商品的供給與需求。商品的原料成本上漲後,若成品具「可替代性」,則需求不但無法隨成本上漲,反將因替代商品的存在而下跌,如數年前國際小麥價格上漲,國內麵包店倒風頻傳,便是因為國人可用米食取代麵食;而台北到北京的航線,經香港轉機的油料成本雖較高,但直航的票價卻較貴,就是直航需求所致。此外,美國近二十年來經常帳持續逆差,又是全球外債最大國,但美元卻未劇跌,因為各國對美元仍有需求。

營建署二○一三年十一月修正建築容積規定,未來都更區域容積上限為一.五倍、非都更區為一.二倍,比現行減少○.五倍以上。容積率管制可保障區域的人口密度及生活品質,亦可抑制土地價格飆漲,但緩衝期內將引發建商的搶建或搶照潮,增加房市供給、進而引導長期價格下修。

猶記得上波不動產價格在一九九三年的高峰時,全台陸續實施容積率管制,引發的搶照潮導致供給遽增,也使不動產後市低迷十年之久。如今歷史的房價高點與政策重現,二○一三年九月的建照申請數量復見新高,投資者、金融業者及政府應關切供給增加後,對未來房價所造成的影響,以防房市長期低迷再拖垮經濟的復甦。

(本專欄僅代表專家個人觀點)

林左裕小檔案

政治大學地政系教授,美國德州農工大學博士,加州柏克萊大學訪問教授,華視「期貨與選擇權」主講教授,研究領域為不動產財務金融、估價及投資,著有《不動產投資管理》、《衍生性金融商品》及中英文學術及實務論文數十篇。

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  • 好房網House Fun 2014-01-11
關鍵字: 房價經濟金融投資價格
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