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自住 請出價!

房地產走了十年大多頭之際,馬年是多空看法最分歧的一年,不少專家學者直言,二○一四年應該會是房價的「反轉年」,當市場紛亂時,正是出價的好時機!

趁機貪婪 購屋請出價

台灣房市走了十年大多頭,台北市房價所得比高達十四.七倍(需十四.七年不吃不喝才買得起房),根據世界銀行定義,房價所得比五倍較符合一般家庭購屋標準,台北市的房價顯然已經背離一般民眾所能負擔。

自住 請出價!

隨著高房價議題不斷湧出,二○一一年起政府開始祭出奢侈稅、限制性信用貸款等打房政策,再加上全球經濟景氣轉變、去年底美國宣布QE(量化寬鬆政策)逐步退場,今年以來房市利空因素逐漸籠罩。

德明財經科技大學副教授花敬群表示,雖然過去幾年每年都有人喊房市「到頂」了,卻因為環境與各種條件配合,使得房價持續上揚,不少民眾甚至以為房價只會漲不會跌……但這次從各種數據來看,房價已逐漸出現鬆動的跡象,有人形容現在房市有如「強弩之末」,十年大榮景走到了尾聲,尤其下半年又逢七合一選舉等利空,今年房市有很大的機會反轉向下。

十年一輪迴 購屋痛苦指數增八倍

回顧台灣房地產大多頭十年的環境與歷史背景,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示,一九九○年代前是房市前一波大多頭,當時台灣股房齊漲、錢淹腳目,後來因為亞洲發生金融風暴,房市大受打擊,沉寂了好幾年,尤其是二○○三年爆發SARS(Severe Acute Respiratory Syndrome,嚴重急性呼吸道症候群),市況更跌到谷底。

自住 請出價!

隨後全球進入低利率時代,加上政府施行土地增值稅減半徵收、贈與稅降低至一○%等政策,沉寂已久的房市正式復甦、房價逐步上揚,但仍處於適度成長的健康狀態;二○○八年美國發生次貸風暴引發金融海嘯,原以為房市會再次陷入低迷,沒想到只稍微回檔,後來因為游資流竄、政治預期等因素,使得房市炒作效應大於實質基礎,房價成長斜率明顯大於二○○三年到二○○七年間的幅度。

「全球游資在亞洲各地流竄,台灣又因為兩岸開放等協議,使得投資炒作風氣更甚,房價快速飆漲,讓房屋不再只是滿足居住需求,更是風險低、增值效益大的投資工具。」

莊孟翰指出,這波熱錢湧入後,導致房地產價格遠超過一般民眾的負擔能力,二○一三年第三季,被稱為「購屋痛苦指數」的全台房價所得比攀至九.二倍,台北市更高達十四.七倍,比起二○○三年台北市房價所得比的六.一倍,十年來增加了八.六倍,高房價引發成一股民怨。

打房政策一連串 買氣雖減價格壓不住

為了防止房價被有心人過度炒作,二○一一年起政府開始實施各種打房政策,其中又以奢侈稅對中古屋交易量殺傷力最大,當年度全台中古屋房市交易量從二○一○年全年四十萬棟下滑至三十六萬棟,二○一二年甚至僅剩三十二萬棟;同時央行祭出選擇性信用管制、財政部積極查稅,讓前幾年活躍的投資客轉趨低調。

莊孟翰說,去年下半年以來房市奢侈稅兩年閉鎖期陸續到期,大量中古屋釋出使得市場一度活絡起來,不過隨著政府加強稽查預售屋轉手、買賣交易逃漏稅問題,加上央行再度針對高房價提出金融機構風險控管、課稅抑制炒作等,原本有機會再度增溫的房市再度冷卻下來。

然而,打房措施雖然影響房市交易量,對房價抑制效果卻有限,大台北地區、台中、高雄等都會區房價持續上升;房貸壓力居高不下、收入不見增長,越來越多人想問:房價何時跌?

在一連串政策「鋪路」下,加上今年仍存在一些影響房市的政策、年底選舉等變數,二○一四年被視為重要的觀察年,有專家認為,這一次,房價真的要轉彎了!

※全文未完,封面故事尚有以下內容:

新制上路 利空訊息壟罩房市

暗藏隱憂 多頭行情走向尾聲

買好地段房子 自住者搶進時機到

◎專家篇>多空交戰 漲跌看法兩極

◎出價篇>四大訣竅 買到安心價!

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  • 好房網House Fun 2014-03-14
關鍵字: 房價房市政策台北購屋
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