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鎖定四大高投報產品 2016年進場不敗

鎖定四大高投報產品 2016年進場不敗
鎖定四大高投報產品 2016年進場不敗

揮別欲振乏力的二○一五年,眼看政府出招救市,不少自住客和置產族已嗅到房市觸底反彈的前兆,正醞釀出手,承接市場上的好貨。二○一六年,哪些產品是專家眼中的置產首選呢?

股神巴菲特說:「別人恐懼時,我們要貪婪。」這句話放在房地產投資,亦是如此,當眾人看壞後市而不敢出手,眼光長遠的人其實已備好銀彈,準備大舉掃貨。

買房除了「地段」是不變的真理,現在起自明年購屋須掌握三大趨勢:一、蛋黃區跌幅大於市郊,入手相對划算;二、中古屋有三低,「總價低」、「稅負低」、「公設比低」,尤其房地合一即將上路,買中古屋C/P值比買新屋來得高;三、近年房屋租金不斷調漲,幾乎已和每月房貸負擔並駕齊驅,與其租屋,不如買房,擁有自己的資產。

而首購、換屋和置產三大族群,又該如何選擇產品呢?

首購族 買在通勤車程半小時區域

近年房價漲翻天,加上房屋持有稅、交易稅大增,高總價與大坪數產品淪為票房毒藥,而低總價小宅因入手門檻低,又符合現代小家庭需求,躍居市場寵兒。此現象也反映在建商推案上,近兩年預售、新成屋多以中小坪數產品為主,建商為加快去化速度,將總價壓在一千萬元或一千五百萬元以下,以吸引首購族目光。

東森房屋北區營業處副總胡淑惠建議,預算不高又希望住在台北中心的首購族,可從中山、萬華、大同、文山等區域找起,總價七百萬到八百萬元就可買到條件不錯的中古電梯套房,若離開台北市,選擇性更多。

大台北運輸網十分便利,不一定要堅持買在台北市,若選擇捷運或台鐵半小時內可抵達區域,如土城、新莊、汐止、鶯歌等,不僅省下房價,還能買到較大坪數,生活品質也會提高。若願意拉長通勤時間,可選擇範圍就更大,如三峽、基隆、林口等,都有快速公車或客運可供搭乘,班次多又快,省下的房價也更多。

換屋族 首選市中心中古屋

房地合一倒數計時,不少換屋族想搶搭輕稅末班車,導致近期消費者換屋意願大增。永慶房產集團統計雙北市近五年購屋動機比例,今年雙北市換屋族皆逾三成,站上五年來最高點,又以台北市中心換屋族增加最多,從二○一三年的二十六%上升至今年的三十四%,又以中古屋為換屋者最愛。

進一步觀察,「台北市中心」換屋族購買中古屋比例從二○一一年的七十四%,上升至今年十月的九十三%;「台北市郊區」換屋族購買中古屋比例則從二○一一年的六十七%,上升至今年的八十五%;「新北市」換屋族二○一一年購買中古屋比例為七○%,今年則為八十六%,可見中古屋受到大多數換屋族青睞。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析,中古屋房價相對親民,持有稅較低,加上公設比也低,換屋族趕在房地合一上路前購買,就是著眼於未來有較大的省稅效果。

再從實價登錄資料來看,雙北市今年第三季與去年同期相比,均呈現下修趨勢,其中台北市中心跌六.八%,台北市郊區跌二.一%,新北市中心跌五.一%,新北市郊區跌一.八%,無論台北、新北均呈現蛋黃區房價領跌的反常現象。

然而,台北市中心新成屋從去年至今年跌幅達一○.五%,市中心中古屋跌幅僅五.六%;新北市中古屋跌幅為四.三%,也比新北市新成屋下跌七.四%來得少,顯示市中心中古屋比新成屋更加抗跌保值,是現在進場購屋的首選。

若比較台北市各行政區,文山區今年十月份公寓均價僅四○.三萬元,電梯大樓均價為五十一.一萬元,該行政區有捷運線經過,生活機能完整,居住環境也十分舒適,房價最為超值。

新北市方面,板橋、永和、新店、中和等精華區公寓均價都在三字頭,電梯大樓均價也僅有四字頭,這些區域除了交通便捷,也有建設利多可以期待,適合換屋族。

置產族 鎖定四大高投報產品

至於置產族該如何選擇購屋標的?以下四大產品投報率高,最值得入手:

1.市中心小宅

市中心房價居高不下,高單價、低總價、室內複層與位處精華區的小宅,進可攻退可守,深受置產客青睞,如忠孝東路五段堪稱「百萬小宅一條路」,鄰近信義計畫區生活圈,總價一千萬到一千五百萬元小宅聚落成形,吸引許多置產與收租型買方。

此外,中山區與萬華區近期也有不少置產型小宅推出,大家房屋企畫研究室主任郎美囡指出,中山區因房價水平高,精品小宅集中在中山北路、林森北路及大直一帶,萬華區屬舊社區,小宅集中在西門町商圈,因住商混合住宅結構較複雜,單價相對較低。

2.租屋熱區套房

小套房雖有低總價優勢,卻因機能相對有限,在轉手市場仍處弱勢,置產客如何避免買到跌價套房?天時地利不動產顧問總經理張欣民認為,還是得回歸地段本質,諸如百貨辦公商圈、捷運站十分鐘內交通樞紐或生活機能佳的大學城,都是不敗的熱區。

北市房價過高,不少房仲一致建議將置產目光往南移,如台中市精華區段,目前仍有不少總價二百萬元內的中古套房,若另有科技園區或大型廠辦加持,出租情況將相對穩定,亦可降低投資風險。然而並非每間銀行都願意承作套房貸款,且套房貸款利率相對較高,建議以現金購入,報酬率最佳。

3.觀光熱區店面

在低利、高通膨環境下,手上擁有大筆資金者,持續尋覓投資型產品,其中一級商圈因商業氣息濃,人潮不易移轉,儘管投資型店面產品總價高,但可依各種調整增加報酬,例如將一樓空間分割出租,騎樓或牆面亦有收租效益,樓上規畫成套房,可達一魚多吃效果,具長期增值空間。

群義房屋南屯市政店協理蔣海芃觀察,部分住宅區樓店亦受到入門型置產客關注,此類產品建坪多為三十至四十坪,總價約在千萬元上下,只要有適合業種進駐,也能創造高效益。不過新興重劃區因人口入住率低,較不適合投資店面。

4.人口密集區車位

雙北市車位需求增,加上台北市長柯文哲考慮仿效日本,推行買車自備停車位政策,使投資停車位成為置產顯學,其中住辦混合或老舊公寓聚集區車位難求,更是置產族鎖定焦點,房仲業者推估,北市大安區敦南商圈周邊機械車位報酬率可達四.八%。

但投資車位眉角多,購買前須留意是否擁有獨立產權,若購買機械車位還須評估未來修繕費用,此外車位貸款不易,或僅能申請信貸,利率約三到五%,會吃掉報酬率,建議以現金購買車位較划算。

鎖定四大高投報產品 2016年進場不敗
鎖定四大高投報產品 2016年進場不敗

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  • 好房網House Fun 2015-12-14
關鍵字: 北市中古置產台北換屋
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