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空頭市場初來臨 景氣春燕恐是曇花一現?

空頭市場初來臨 景氣春燕恐是曇花一現?
空頭市場初來臨 景氣春燕恐是曇花一現?

國際熱錢流竄、股市回溫,農曆年後春燕短暫來臨,房市表現看似漸漸走出陰霾。國泰金控日前公布最新國民經濟信心調查,結果顯示,民眾買房意願創二○一三年九月以來新高,但認為當前是買房時機的比例卻只有十七%,買房意願能否轉為實際購屋,有待時間檢驗。

五二○後利多出盡

政策鬆綁旺市不旺價

小英新政府新官上任,對房市射出三箭,包括八年內興建二十萬戶只租不賣社會住宅,對不動產輕稅結構動刀,進行房屋稅、地價稅等持有稅的全面改革,同時制訂租屋專法,務使房市回歸正常化。政府用心良苦,企圖從政策面著手健全房市,惟市場對價格修正仍抱有預期心理,「旺市不旺價」是短期不動產交易市場主調。

此外,國內籠罩整體經濟持續衰退、出口連十五黑、內需低迷等利空條件,多數建商均謹慎看待景氣,導致推案轉趨保守,現階段以去化餘屋為主。

台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文估計,上半年價格有望下修五至一○%,若房價持續修正,下半年成交量則有望回穩。

剛性需求撐盤

新屋市場降價換買氣

當房價逐漸探底,勢必衝擊建商推案意願。台中市不動產開發公會理事長、嘉磐建設董事長魏嘉銘分析,預售市場銷售表現差、建商抓不到產品定位,導致餘屋難去化,當然不想再去開發土地,就連申請建照與施工腳步也跟著變慢,估計今年台中市建照量僅剩八到九萬戶,總開工量下滑一○到十五%,約剩一.八萬件。

桃園市不動產開發商業同業公會理事長邱志揚表示,在促進成交與成本考量的權衡之下,今年房價普遍調降約一成,加上剛性自住需求漸浮出,民眾購屋猶豫期明顯拉長,過去主流的預售市場恐轉向成屋市場。

景氣尚未大幅回升,建商購地與推案趨向謹慎,甚至暫緩。以桃園青埔為例,土地價格已從七字頭降至五字頭,但未來新推案受制二○%容積獎勵限制,可售樓地板面積減少,房價跌幅預估維持在一成左右。

精華地段議價空間大

自住購屋好時機

高雄市不動產開發商業同業公會理事長張永義則認為,房地合一稅上路後,一次性上調持有稅、交易稅及資本利得稅,導致市場急凍,去年遞延案量逐漸出籠,加上新成屋陸續完工,但買氣觀望,導致房市賣壓沉重,低單、低總產品才有機會脫穎而出。

細看高雄房市,連以往買氣較旺的一字頭房價區,近期價格也出現微幅鬆動趨勢,市區精華地段議價空間加大,呈現「價量齊跌」格局,不過一旦餘屋去化完全,二○一七年房價即有U型反轉機會。

張永義提醒,越是買氣冰河期,對自住買盤就越有利,現在反而是購屋好時機,不妨危機入市搶進A咖地段,如農十六、美術館特區等,擁有景觀、重大公共建設題材加持,長線仍看好。

景氣循環才開始

房價盤整還有好幾波

過去房地產景氣循環有三年一小漲、七年一大漲周期論,但細看歷年房價變化,全台已連續走了十三年大多頭,除二○○八年次級房貸引發全球金融危機,導致房價小幅下修一.四五%,就連二○○三年SARS風暴席捲全台,也僅有新北市房價降幅稍大,由此可預估,受政府打房影響產生的第一波跌幅應是盤整而已。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰直言,房價高、供給量過多、購買力不足,是形成房市現況的關鍵,觀察房價所得比、房價租金比、空屋率等十大房市泡沫指標,台灣竟有高達九項超標,量增價跌使得議價空間加大,「今年房價總跌幅恐超過二成。」

莊孟翰認為,今年房市主流產品會以中小坪數為主,雙北總價二、三千萬元新成屋與總價一千萬元內的中古屋最熱門,考量賦稅因素,中古屋交易量可望大於新成屋。

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  • 好房網House Fun 2016-06-27
關鍵字: 房價房市市場動產不動產
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