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大賣屋時代 售屋寶典大解析

大賣屋時代 售屋寶典大解析
大賣屋時代 售屋寶典大解析(圖片/《好房網》資料庫)

房市持續下修,市場轉為買方取向,該如何抓住買方的心態會是售屋成功要訣,其實買方與資金一直都在,只是觀望氛圍造成購屋意願不高,只要用對策略與方法,訂出最準確的價格落點,想要在一個月內成功賣出房子,一點都不難!

掌握房市動態 賣屋輕鬆又方便

要如何在短時間內順利將手中房屋賣出,除了尋求各種協助外,屋主本身的觀念也要跟得上市場變動,因此售屋要如何訂出策略,又該如何增加手中物件的優勢,成為能否順利賣屋的首要課題。

每個賣屋的屋主最常遇到的第一個問題是該如何訂價,卻忽略了在訂價之前要先了解自己物件本身的優勢,即便是同一個社區,物件還是會因本身條件的差異而有不同行情,所以要審慎評估才能做出正確的訂價策略。

強調社區素質 增加物件優勢

一個素質良好的社區具有更好的售屋條件,尤其許多首購或自住族群越來越重視安全與環境,使得有管理的社區比起沒有管理的公寓有更好的先天優勢,如進出有社區保全進行管制,重要出入口也有監視器全天候監控,還有大廳櫃台有物管公司提供管理服務,以及清潔公司負責社區清潔維護,並配合環保公司清運垃圾,這些都能成為加分要件;此外如果社區獲得社區優良評鑑,更是社區素質的一大背書。擁有好的管理與環境,就能增加買家的購買意願,越多人喜歡你的房子,就代表自己在價格上越有優勢。

大賣屋時代 售屋寶典大解析
大賣屋時代 售屋寶典大解析(圖片/《好房網》資料庫)

簡單修繕有必要 提升賣屋有利條件

買東西常常會用賣相好不好來議價,房屋也是一樣的道理,雖然有人認為看房子就是要越真實越好,經過裝修較容易讓人起疑心;但是另一方面來說,買方看屋有時候憑的是一種感覺,同樣的東西有包裝與沒包裝就會有不同身價,因此以修繕而不是遮掩缺點為前提,適度的裝修是有幫助的。

漏水是常見的修繕問題,也是買方最怕遇到的狀況,先排除隔壁或樓上鄰居造成的漏水狀況,家中牆面內的水管漏水可以先行修繕,別心存僥倖想以簡單的油漆粉飾漏水,因為買方越來越精明,會選不同天氣多次看屋,與其為了應付每次看屋而花小錢粉刷,倒不如把漏水問題解決,減少賣屋過程的困擾。另外窗框漏水也是常見問題,尤其下大雨時就會立刻現出原形,因此窗框漏水是必要的修繕項目,以防買家趁大雨時看屋,窗框漏水可就會讓房子價格大打折扣了。

裝飾部分大致可以分為兩個項目,首先是牆面粉刷,如果牆面的汙損並不嚴重,水泥漆或是乳膠漆都可以用簡單方式去汙;若汙損過於嚴重或因長年沒有維護而斑駁,可以請油漆工或自行粉刷,建議牆面採用明亮的白色系以利於增加室內採光,這也是最能被接受的顏色。另一方面則是燈具的修繕,室內的照明扮演重要的角色,就如同商品放在展示架上需要打上燈光,室內燈具損壞可以自行更換燈泡或燈管,因室內有充足的照明可以營造出開闊的空間感,而明亮的感覺會有美化的作用,比起陰暗的室內,明亮的照明能讓看屋者有良好的第一印象。

掌握最新資訊 了解市場行情

賣屋最重要的是了解目前市場行情,而且是最真實的行情才有參考價值。以往賣屋前了解行情的方式無非是口耳相傳或街坊打聽,這樣的做法往往得到的情報早已失真,即便是自己社區的成交行情,也會因樓層不同、位置不同、有無裝修及是否配給車位等因素形成個案差異,如果單只是詢問對方賣了多少,而不知道對方物件的條件以及買賣過程,恐會造成錯估的情形,訂出的價格與市場形成落差。

要了解市場行情最基本的方法是查詢實價登錄,雖然有完整的資訊與實際成交價可以查詢,但是實價登錄會有兩個月左右的時間差,也就是說目前看到最新的實價登錄會是兩個月前的行情,而市場可能在兩個月之間又產生新的變化,且實價登錄看不到物件本身的詳細情況,如實價登錄不會加註物件是面水岸還是面福地,有裝潢還是沒裝潢,光是這些額外條件便足以影響物件價格,因此實價登錄可作為區域行情參考,不適合當成個案指標。

想要了解最新房市資訊,目前大品牌的房仲業者都會在官網刊登最即時的交易資訊,可以做為售屋前的參考依據,但是最直接也最簡單的方式是尋找知名房仲業者洽詢,因房仲業者都是分區在地經營,對於單一區域的房市概況有最新的一手消息,而且房仲經紀人有專業的策略規畫以及手中眾多的物件可作為比較,與其自己瞎子摸象倒不如直接尋求專業協助才是上上之策。

自售還是委賣 仔細分析辨優劣

要自售還是委賣是許多屋主賣屋前的一大考量,委賣在成交後必須付給房仲一筆服務費,雖然自售不用多付這筆費用,但是藉由房仲提供的專業服務,一些零碎的雜事與文件辦理、代書與簽約過程都有專人服務,最重要的是委託房仲銷售才能夠訂出最佳的價格,加上房仲能夠有效聚集大量的目標客群,能夠更快成交,縮短售屋時間。

永慶房屋大安公園店店長賴上偉分享一個案例,有個屋主本來貼出自售,但幾乎都是仲介打來詢問,或者部分走馬看花的鄰居,真正有明確出價的幾乎沒有。最後終於妥協委託售屋,房仲第一線經紀人篩選尋找明確買方,除了省去屋主要天天站崗帶看,以及被同行騷擾要簽委託的麻煩外,更只用不到一個月的時間便找到買主。當然在買賣交易安全上,有專業客觀的代書團隊辦理,也省去不少風險跟麻煩。

以小博大好時機 換屋策略耍心機

在房價持續下跌的市況,不少有意換屋的人紛紛開使盤算該如何以小換大,現在換屋族如果是換大,其實反而比過往上升市場來得輕鬆,舉例二十坪要換四十坪的房子,如果是在上升市場,房價一坪漲五萬元,原本自己的房子漲了一百萬元,但購屋卻漲兩百萬元,除了坪數價差,還必須追價超過一百萬元。但現在反過來,小坪數總價只跌了一百萬元,但大坪數卻跌了二百萬元,相較之下換屋的壓力反而減少了一百萬元。

建議換屋族可以篩選二到三間適合的房子,勇敢的談價,一百分的房子可能會賣到一百二十分的價格,九十分的房子或許可以接受九十分或八十分的價格,如此就可以節省下預算。

另一種策略是掌握換屋時間差,這種做法是用於想以郊區換市區的換屋族為參考,永慶房屋板橋特許店店長許彥翔建議,在房市持續下修的情況下,可以先將手中的房屋賣出,然後到想要居住的區域租房子,一來利用租屋期間熟悉環境並評估是否適合自己,再者租屋期間房市持續下修,等到一段時間後區域行情來到自己認為的甜蜜點,就能積極看屋尋找適合自己的物件,如此利用時間差增加自己的購屋資本。

抓住買方心態 成交不再是難事

現在市場買方追價意願普遍較低,不能再像以往期待市場高價,委託高於市場行情的價格,這樣反而失去誠意買方的看屋意願,錯過良機。建議價格落點在實價登錄行情,並先行做出下修五至一○%的下修幅度,而不是一開始訂出高於行情再讓買家殺價,因為現在買方會貨比三家且持續追低,高於行情的價格會完全無法吸引買方看屋,反而拉長售屋時間,倒不如直接做出有感降價,吸引買方才能創造成交,這點已經在今年許多讓利的新建案就能看出端倪,因此價格將會是售屋成功與否的關鍵。

看更多精彩內容詳見本期的好房網House Fun

  • 好房網House Fun 2016-11-07
關鍵字: 行情買方價格市場社區
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