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市場危機浮現 第三季跌勢不變

市場危機浮現 第三季跌勢不變
市場危機浮現 第三季跌勢不變

上半年新案開紅盤,中古市場交易也小有回溫,部分屋主心態轉趨強硬,但房市好表現是否能延續?第三季的升息壓力與國際動盪局勢,將是左右下半年房市的極大變數。

房市回溫會是曇花一現嗎?觀察今年四月份六都買賣移轉棟數,與三月份相比,全面呈現量縮,除台中市僅月減2%外,其餘五都均有14至17%的降幅,房仲業者推估,交易降溫與第一季看屋人潮增加、屋主開價轉趨強硬有關。

2017年第一季國泰房地產指數指出,今年第一季房市價格與交易量雖較去年同期上升,但推案重鎮新北市案量持續萎縮,價格也未脫離低檔局面,顯見市場非真正復甦,今年下半年的表現將是觀察重點。

另一方面,低價新案陸續推出,由於破盤價衝出的銷售好表現,使得鎖定自住及首購市場的新案持續削價大戰,導致新案價格不升反降,中古市場連帶受到波及,價格回檔機會不大,即使交易量回升,價格也僅能持穩,業界預估,當這波支撐房市的買氣消散後,市場將進入第二階段下跌。

讓價才買單 買方期待價格再低五%

進一步分析,熱絡的交易實則是由近三年的跌價所營造出來,不論新舊物件只要有明顯價格下修,達到買方的「甜蜜點」,就能出現買氣。不過,下半年房市能否繼續維持成交榮景?「讓價」仍然是最大關鍵。

根據永慶房產集團2017年第二季針對網路會員做的調查統計,有六成受訪者認為第二季將維持下跌情勢,且認為房價再降5至10%才是合理購屋價;另一方面,對於下半年購屋時機的好壞,有四成購屋者認為是好時機,當中有高達89%認為房價已有感下修。

以上數據可看出兩個重點,首先,民眾對於房價下修是有感的,但是對於達到足以誘發購買欲望的價格,普遍認為還需要再下修5%以上。然而,部分屋主因交易量回溫心態轉趨強硬,開價和買方的「甜蜜點」又背道而馳,為房市埋下更多不確定因素。

第二個重點是,有四成受訪者認為下半年是購屋好時機,對應從去年第四季出現的交易回溫就能看出,有不少準備買房但保持觀望的剛性需求買方,經過三年的盤整之後認為價格已趨於合理,因此願意在房價持續下修期間進場買房。問題在於,這些忍耐很久的買方在近期都買到房子之後呢?接下來房市或許會進入第二個冰河期,第二波房價下修與交易量回升的循環又將展開。

升息壓力來臨 買盤將受威脅

另兩個房市危機,可能來自美國升息和歐洲政經情勢動盪。美國聯準會在今年五月份利率維持不變,但下半年升息機會仍然很大,市場預估六月升息一碼的機率高達71%,如果六月沒有升息,九月升息的機率將會拉高至84%。

以目前房貸利率來到1.68%來看,如果未來升息一碼(0.25%),利率將回到三年前的2%左右,雖然升息一碼在房貸上並未出現過多的壓力,但如果房貸升息三碼,房貸族的壓力就會出現,尤其自住買方的房貸比例通常較高,貸款期數長,升息將會迫使首購或預算有限的買方收手,造成房市需求量降低,因此利率走勢會是下半年一大關鍵。

再者,川普政府喊出的擴大財政政策目前依舊未見輪廓,美國若真能執行財政方案,將能帶動美國內需成長。但是歐洲方面遭受恐攻與經濟停滯等問題,加上法國五月選出非出自主流政黨的年輕總統,在這些條件影響下,近期歐元區復甦的機會不大。影響台灣較直接的兩岸情勢也動盪不安,加上中國經濟動能趨緩,在沒有經濟帶動的大環境下,房市回溫欠缺基礎,下半年價量回升的機會依舊渺茫。

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  • 好房網House Fun 2017-06-07
關鍵字: 升息房市價格市場買方
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