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陳美玲:奢侈稅上路 建商轉守為攻

政府提出奢侈稅後,房市在投機客拋貨下陷入混亂期,市場成交量腰斬再下殺;但在奢侈稅倒數計時下,量能逐步回穩。如今新法確定6月1日上路,預期下半年市場將呈現「價平量縮」。

2月25日財政部提出「特種貨物及勞務稅條例」草案(俗稱奢侈稅)後,房市買氣瞬間由天堂掉入地獄,奢侈稅猶如一顆炸彈投入不動產市場,首當其衝的就是口袋淺的短線投機客。在投機客鳥獸散、急欲脫手躲避奢侈稅之下,整整3個月的時間,房市陷入「混沌未明」的煙霧彈中,因為政策的不明朗加上買方想撿便宜的心態,形成濃厚的觀望氣息,全台房地產市場在恐慌氣氛之下「量縮」情形嚴重,房市拉起警報聲。

中古市場部分,從全台各主要都會區買賣移轉件數公告數字來看,4月在充分反映出3月市場受到奢侈稅衝擊下,各區成交量大幅減少,其中台北市買賣移轉棟數月減1580棟,降幅高達28.54%、逼近3成,減幅位居全台之冠,其次是高雄市場也大減27%,新北市也有超過20%的降幅,台中也出現衰退17%的情況,顯示奢侈稅對全台不動產交易市場帶來的龐大殺傷力。

賣家堅守區域行情價

中古市場部分,從台灣不動產交易中心的數據顯示,3~4月台北市中古屋市場平均每坪價格為50.12萬元,跌幅僅3.78%,價格僅微幅下修;新北市方面,跌價幅度超過台北市,奢侈稅前後跌幅為4.86%,平均單價為24.25萬元;反觀推案量多的桃園、新竹地區價格衰退幅度最大,但也控制在10%以內。另外,高雄平均跌幅也達5.99%、平均單價9.41萬元,台中維持奢侈稅前的狀況、平均成交單價11.96萬元。

台灣房屋研究中心執行長邱太?表示,奢侈稅效應的這3個月期間,房市價格因投資客砍價殺出造成市場行情「大混亂」。不過,仔細觀察,幾乎每個賣家均堅守底價也就是區域行情價,根本沒有認賠殺出,因為賣方的觀點都很一致,都看好台灣未來經濟,因此中長期仍是看漲。這段期間若買方買到比區域行情價低的產品,就是撿到便宜。

奢侈稅效果520檔期驗證

雖然政府左手打擊房價高漲,但是右手又增加房市供給,預計興建合宜住宅、現代住宅以及社會住宅。房地產業者表示,奢侈稅上路後,買賣雙方該買或是該賣都已定案,在政府考慮從供給面著手,增加住宅供給下,4~5月各市場的成交量在首購族帶頭下,已經從3月中旬的谷底回升3~4成,房市逐步回穩。

從奢侈稅提出後3個月的房市價、量表現來看,市場最壞的情形已經過了,接下來「後奢侈稅時代」關鍵指標就要看520的銷售狀況。不過,代銷業者私下表示,從媒體刊登的廣告量,以及建設公司「轉守為攻」的1250億元爆量推案,加上近期各案場的來人組回升來看,520檔期的銷售狀況將會開出不錯成績,因此並不擔心銷售情況。

不過,從開始提出奢侈稅後確實造成買盤縮手,建商也不願與政府硬碰硬,加上6月1日新法上路後市場狀況未明,因此包括華固、長虹建設、日勝生、亞昕國際、國建等中大型建商均延後推案計畫,視下半年市場氛圍而定,推案模式也多從預售改為先建後售或邊建邊售。

市場擔心第三波打房

原先市場預估奢侈稅上路後,房仲業在短線投機客頓時消失、委託量急縮的情況下,下半年房仲業恐出現一波倒店潮。不過,據內政部統計,奢侈稅提出後3個月中,房仲經紀業店數不減反增,至5月24日止,全台店數達5140家,比2月底增加近200家,再創房仲店數新高,超乎市場預期。不僅房仲店數逆勢成長,值得留意的是,信義房屋日前宣布取得住商不動產51%股權,台灣總店數大幅增至719家,緊追在永慶房屋818家後頭,不動產經紀業掀起洗牌風,在後奢侈稅時代,房仲業者外有市場委託量和成交量恐雙雙下滑,內有同業間鯨吞蠶食的雙重夾殺,下半年將面臨艱鉅的生存考驗。

不管從台灣整體經濟面、市場資金、利率等各面向來看,房市都沒有大幅下修理由,再加上6月陸客自由行開放以及原物料飆漲引發的通膨保值心態,台灣房地產市場中長期發展仍值得期待。不過,消息人士指出,央行正醞釀第三波打房策略,據聞內容為對建商土建融放款訂出更嚴苛的規定,因此,若是下半年房價再度上漲,影響社會觀感,不排除央行會再祭出管控措施、抑制市場。

本文詳情及圖表請見《財金雜誌》21期

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  • 財金雜誌 2011-06-01
關鍵字: 市場奢侈稅房市台灣全台
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