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台北市調高房屋稅影響都更參與

台北市調高房屋稅影響都更參與
台北市調高房屋稅影響都更參與

Q:台北市李先生問:我住的是海砂屋,多年前,社區就在談都市更新,但受到士林「文林苑」都更案的影響,都更之路更加漫長。柯文哲就任台北市長後,有意讓都更速度加快,原本還滿心期望,但最近大家都在談,台北市大幅調高房屋稅的稅基後,參加都更對都更戶反而更不利,怎麼政府的施政都顧此失彼呢? A:的確,台北市政府在去年大幅修改房屋稅稅基,調高新房屋構造標準單價部分,規定2014年7月1日以後領取使用執照的全部新建房屋都一體適用,受影響者包含參與都市更新後取得之新建房屋。

台北市政府稅捐稽徵處陸續接獲台北市不動產開發商業同業公會、都更戶及民意代表的反映,曾就此問題邀請各界專家學者召開「研議都更戶因房屋稅制變革致都更後稅負增加之補救配套措施案」座談會進行討論,我也有幸獲邀出席,並提出我的7大看法,包括:

1.房屋稅稅率與稅基一次性的調整,影響加乘,極易導致市場交易急凍,建議以緩和漸進方式逐年調整,衝擊較小。例如土地公告現值年年調整,2014年與2015年調整率分別高達13.23%、10.63%,也未見多大反彈問題;房屋稅若能以每年調高1%,亦即每三年一次的評定現值調整3%,相信一般持有房屋的人都不會有太大「痛覺」,包括舊屋一樣可以漸進方式逐年調整。

例如大安區仁愛路國泰醫院附近,七層樓45坪30年中古屋,一年房屋稅約5,000元,如調整3%,房屋稅亦不過5,150元,因此建議以全面性緩和漸進方式調整,不宜稅率與稅基短期間一次性大幅調整。

2.其實只要持有稅合理適中,經由交易量的增加,長期而言,不僅有助於「下濾作用」,也能使總體稅收穩定增加。

3.都更戶與實施者之間的資訊一向都存在不對稱問題,尤其是老一輩的都更戶所知更是有限;另一方面,實施者也不會主動告知稅負大幅增加等相關資訊,只會告訴他們房屋稅二年內減半,與都更後第一次移轉,土增稅減徵四成等利多,以免妨礙都更戶意願。

又921地震前所蓋的房屋,耐震強度嚴重不足,依現行都更速度,要改善此一迫在眉睫的重大問題,還需要很長的時間來調整都更法令與審查、執行等相關細節,因此,不宜在稅捐方面增加負面的效果,影響都更進度。

根據台北市公布2013年9月資料顯示,全市20年以上建築物計822,755戶,占全市建物總存量1,096,182戶75.06%,其中30年以上578,879戶,占52.81%;其次,如再就20年以上住宅637,793戶,占全市住宅總存量770,543戶82.77%,其中30年以上454,606戶,占59%。這麼龐大數量的老舊建築,該如何藉由稅制調整或優惠方式,需共同研議解決對策。

4.持有稅大幅調漲,如果2016年1月1日再實施全球最高45%邊際稅率的資本利得稅(房地合一稅),尤其在現階段房市景氣急遽轉折之際,未來整體房市必然面臨嚴重考驗,台北市所受影響必然最大。

另一方面,財政收入應以穩定為要,如果房屋稅沒有在短期內大幅調漲,自然無須額外財源來實施都更戶補貼。

5.如對都更戶補貼,則是否需要擴及協議合建者,又是另一值得深思議題。因為大面積都更戶數眾多,意見紛歧,有時仍得考量較小規模基地住戶之實際需求,以加速都更推動,因此政策制定要審慎,且要有長短期策略性規劃目標。

6.抑制房價不宜將短期打擊投機炒作(手段)與長期健全交易秩序(政策)混為一談,最近主管機關在陸續提高稅率與稅基之後,緊接著又在景氣轉折之際推出資本利得稅,似想一次解決不合理稅制之歷史沉痾,卻又卡在土地增值稅問題,導致予人短期權宜與長期規劃混淆之「錯誤聯想」。

7.抑制炒作可參考德國相關規定,例如以稅制、行政與刑法措施強力壓抑房價;行政措施方面,當房價超過合理價格20%時,賣方將面臨最高5萬歐元罰款;刑罰措施則是當房價超過合理價格50%時,除巨額罰款外,賣方將面臨3年有期徒刑,罪名為涉嫌炒作、擾亂經濟。

在該場座談會上,與會的其他學者專家也都提出各自的寶貴看法,但似乎一場座談會還很難形成決策。

而台北市政府稅捐稽徵處最後的結論之一則是認為,大家可以朝向修改都市更新條例第46條的減稅相關規定,來減輕都更戶的稅負負擔。

但凡涉及修法,都是緩不濟急,因此,可以想像得到的是,根據台北市政府所公布的數據,若只就屋齡30年以上的454,606戶做為都市更新最迫切的住戶來說,可能就會因為新調高的房屋稅而「卡住」都更之路。

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  • 理財周刊 2015-06-27
關鍵字: 都更房屋房屋稅台北市北市
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