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遏阻財團囤(養)地 空地稅及照價收買是絕招

遏阻財團囤(養)地 空地稅及照價收買是絕招
遏阻財團囤(養)地 空地稅及照價收買是絕招

Q:

新北市新莊區張先生問:政府為了打擊投資客囤房,針對擁有第三屋以上的多屋族,提高房屋稅至3.6%;但很多財團另外還擁有不少土地,聽說政府也有「空地稅」的法寶,卻不見政府有動作,簡直是「只敢打蒼蠅,不敢打老虎」。 A: 中央及部分地方政府同步調高房屋稅的稅基和稅率,的確讓不少房屋所有人在今(2015)年5月繳房屋稅時,多繳了不少稅,導致民眾怨聲載道,進而對「空地稅」備而不用而多所訾議。

何謂「空地稅」?《土地法》及《平均地權條例》的規定有所不同。就《土地法》規定:

一、定義:《土地法》第87條:「凡編為建築用地,未依法使用者,為空地。土地建築改良物價值不及所占地基申報地價百分之二十者,視為空地。」

二、政府對私有空地之制裁:

《土地法》第89條:「直轄巿或縣(巿)地政機關對於管轄區內之私有空地及荒地,得劃定區域,規定期限,強制依法使用。」

空地稅之徵收:《土地法》第173條規定「私有空地,經限期強制使用,而逾期未使用者,應於依法使用前加徵空地稅。前項空地稅,不得少於應繳地價稅之3倍,不得超過應繳地價稅之10倍。」

至於《平均地權條例》方面,則有以下規定:

一、定義:《平均地權條例》第3條:「指已完成道路、排水及電力設施,於有自來水地區並已完成自來水系統,而仍未依法建築使用。雖建築使用,而其建築改良物價值不及所占基地申報地價百分之十,且經直轄市或縣(市)政府認定應予增建、改建或重建之私有及公有非公用建築用地。」

二、政府對私有空地之制裁:

《平均地權條例》第26條:「直轄市或縣(市)政府對於私有空地,得視建設發展情形,分別劃定區域,限期建築、增建、改建或重建。」

空地稅之徵收:逾期未建築、增建、改建或重建者,按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵2倍至5倍之空地稅。

逾期未建築、增建、改建或重建者,亦得照價收買。

由於《土地法》為母法,《平均地權條例》為《土地法》的特別法,就法令適用規定,特別法優於母法。因此,依《平均地權條例》的規定,除了限期開發外,為促進土地資源充分利用,凡被列為空地者,地方政府可對地主開徵「空地稅」外,多增加「照價收買」的抑制規定。

台北市曾率先於民國57~59年、民國60~61年分別開徵第一期和第二期空地稅,但民國62年時,就因為國際能源危機而停徵;另外,台北市和高雄市亦曾於民國70年同步開徵,最後也因為經濟不景氣,使得行政院於民國74年通過財政部「暫時停徵空地稅與照價收買函釋」,全面暫停課徵空地稅和照價收買。

近來台灣房價飆漲,政府為實現「居住正義」,祭出各種抑制房價政策,此時,也有不少人建議政府應復徵空地稅。民國100年,行政院廢止了「暫時停徵空地稅與照價收買函釋」,讓地方政府可據以實施「空地稅」或「照價收買」。

不過,因台灣都會地區的「公告地價」一向偏低,以課徵「空地稅」來遏阻財團囤地或養地,對財團來說仍是九牛之一毛,但「照價收買」則能讓養地財團暴利夢碎。

問題是,政府財政困窘,很難編列照價收買的預算,故多年來,政府法令都只是聊備一格,僅供參考而已。

再者,空地稅實施期間,最好是在房市需求大於供給時實施,才能促使地主釋出土地興建房子,來賣給有需求的人。以近期而言,2010年全國空屋率高達19.3%,惟第二屋與休閒住宅約占一半,實際空屋並未如統計數據那麼龐大。

其次,依內政部統計處所公布之所有權第一次登記棟數來看,101年102,385棟、102年111,093棟、103年115,865棟、104年1-5月44,652棟,三年半以來合計373,995棟。從以上數據加以分析,未來空屋數量應會呈現逐年增加趨勢。

現階段房價已逐漸呈現向下修正趨勢,此時,以「空地稅」或「照價收買」手段來促使空地進行開發、建築,反而會增加房屋的供給量,不見得符合市場實務的現況。

不過,最近耳聞政府將審查產業創新條例部分條文修法,經濟部擬以市價加徵土地增值稅,強制買回工業土地,且工業局已彙整國內10大閒置土地的優先處理清單,要編列二百多億元預算,預定明年進行強制買回,惟就目前政府財政窘困之情況下,是否能夠如期執行,頗值得後續追蹤觀察。

按經濟部向行政院提出的彙報資料,主要著眼於「活化既有土地」及「增設適地性用地」以解決閒置土地問題,並遏阻廠商囤地賺取土地漲價之價差。

若政府針對工業區土地,真能做到「照價收買」之立法原旨,則對增進工業區發展有正面的助益;但先決條件仍在於政府是否能編出預算,若無法編列,一切恐怕淪為紙上空談。

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  • 理財周刊 2015-07-30
關鍵字: 空地土地地稅政府建築
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