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公告地價大幅調漲 2016年房地產三箭穿心

莊孟翰教授
莊孟翰教授

房地產會客室

Q:台北市政府最近公布調高「公告地價」及「公告現值」,會有哪些影響? A:年終歲末,民眾無不期待新的一年會有新氣象,但就房地產領域而言,明(2016)年1月1日卻是真正苦悶的開始,因為高達45%邊際稅率的「房地合一稅」將要開始實施之外,「公告地價」及「公告現值」也將同步調高,對房屋持有者來說,猶如三箭穿心,不管是「持有」成本,還是「交易」成本,在政府逐步加稅的前提下,稅負大幅增加已是必然趨勢。

每三年調整一次的公告地價,關係到每年11月繳交的地價稅金額,屬於持有稅,而公告現值是房屋或土地買賣交易時,政府課徵土地增值稅的依據,至於房地合一稅則是財產交易所得稅,後兩者都是交易稅。

明年1月1日即將實施的房地合一稅,係政府為抑制短線炒作,所祭出持有一年內出售者財產利得稅高達45%,而持有滿一年未滿二年者課徵35%的重稅。

至於公告地價及公告現值調整部分,在中央政府要求各縣市「不應小於過去三年公告現值累計漲幅」,而就台北市來說,過去三年公告現值累計漲幅高達36.93%,因此,大家多少都有大幅調漲的心理準備。

果不其然,台北市地政局於12月16日公布民國105年的公告地價,平均漲幅就高達30.38%,創下83年以來新高,而土地公告現值平均漲幅為6.23%;公告現值平均漲幅不像公告地價漲逾3成,主要是過去兩年漲幅分別高達13.23%及10.63%。

明年公告地價大幅調漲,一定會讓已飽受「豪宅稅」、「囤房稅」高稅率之苦的台北市多產階層,在明年11月接到地價稅稅單時「痛的很有感」。

根據台北市地政局公布資料,房仲業者推算,北市符合自用住宅用地條件的民眾,平均每戶將增加約1100元的地價稅。其次,土地持分較高的豪宅、透天、公寓產品,以及按公告地價計算「地租」的地上權,持有成本都會隨之明顯增加。

尤其「地上權人」應該會更加有感,因為按照目前「地租」收取規定,即使非自用住宅用地必須繳交依公告地價2%~10%的地租,也已遠高於有土地所有權的一般屋主地價稅(按一般地價稅稅率為千分之十到千分之五十五,係採累進方式課徵),因此,大幅調高公告地價,必然會讓地上權屋主加重負擔,甚至於因為持有成本太高,更將直接影響未來政府地上權開發案的投資開發意願。

由於本次公告地價調漲幅度高達30.38%,除了大幅增加屋主持有成本之外,也將讓房東更有理由做為調高房租的藉口,甚至藉機調漲房價,如再加上社會住宅之興辦緩不濟急,恐將造成更多民怨。

另外,大台北都會區的房產價值隨交易稅與持有稅基的調升,房地產成本也將隨之提高,對於多屋族的賣壓也勢必隨之加重,而多屋族也必將審酌房產持有成本,重新規劃資產配置。

由以上各面向的分析,當可充分了解問題的「核心」所在,並非政府一味的「加稅」,就能實現「居住正義」,而當政府想要以重稅抑制投機炒作的同時,會不會因為短期重稅而讓大多數的民眾淪為「陪葬品」?

也許有人會說,在台北市持有房屋的市民,過去十多年的房市多頭,已坐享翻倍的增值利益,那麼,多付出一點「持有成本」或「交易成本」也是應該的。

其實這道理並非無理,如按歐美先進國家持有稅普遍高達1%之角度加以衡量,顯然台灣還有很大的加稅空間,只是在當前整體經濟大幅衰退,並且實質薪資所得倒退15年,加以房市景氣也已呈現急遽轉折之情況下,短期大幅加稅是否有其急迫性,可真值得深入探討。

另外,我也非常贊同依國父孫中山先生所主張的「漲價歸公」理念,對投機者課以重稅,不過,在當前國際企業競爭愈來愈激烈,如果他們的財富是來自於企業經營的成果,只是如同國際一些企業家因為致富而購置高級地段的房產,是否也該被一竿子打翻一條船呢?我們如能從另一角度加以思考,如能就稅制面加以改革,讓其繳交較高的稅負,再將其用以補貼弱勢族群,是否更具積極意義。

就現階段而言,公告地價及公告現值的兩價調整,應尋求地方財政與社會經濟、中央稅與地方稅的平衡點,尤其目前房地產市場景氣已急遽下降,更應從大方向出發審慎評估。而大幅調整所造成的稅負驟增,恐會造成轉嫁效應,及不利下濾作用,並且也會因市場交易遲滯而導致稅收減少,另外對於社會住宅、都市更新及地上權住宅等政策的推動連帶也會有相當大的影響,台北市當前所遭遇情況已非常明顯。

現階段在居住正義的大前提下,其實很容易忽略實質薪資所得倒退所衍生之後遺症,而近年包括房屋稅、地價稅都大幅調漲,未來房屋買賣的交易稅,若持有不到兩年,稅率也高達35~45%,這是否會影響未來各大都會區的都市更新發展與市容景觀,實乃今後主關機關不得不正視之一大課題。

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  • 理財周刊 2015-12-27
關鍵字: 公告地價公告地價成本公告現值
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