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投資走向國際化 廖麟鑫傳授投資海外房產三字訣

投資走向國際化 廖麟鑫傳授投資海外房產三字訣
投資走向國際化 廖麟鑫傳授投資海外房產三字訣

根據國際知名不動產顧問公司「萊坊」於今(2016)年四月公布的《2015Q4全球城市住宅指數報告》顯示,2015年全球一六五個城市住宅平均價格攀升4.4%,其中亞太主要城市上漲約3.7%,唯獨台灣受政府長期調控政策影響,台北市房價從最高峰到2015年底跌掉7.2%,僅2015年就下跌4.8%,全球排名第158,幾乎是吊車尾。

東森房屋國際不動產中心執行長廖麟鑫,曾經在九二一大地震過後,投資人普遍失去信心之際,大膽投入房市,陸續在三峽、鶯歌一帶開了五家東森房屋加盟店,2009年趁著金融海嘯,反而危機入市,揮軍台北開店,最高峰達十三家店。

近期受到政府打房影響,台北店業績不好,一虧就是一千多萬元,逼得他不得不忍痛止血,一間間收掉不賺錢的店面,如今,只剩六家房仲店頭,及專營店面仲介的「王者地產」。

不過,不服輸的他,因多年在東森房屋的貢獻,深受東森房屋董事長王應傑的信任,共同合資成立子公司「東森房屋國際不動產中心」,專營海外國際地產代銷,目前跨足馬來西亞、日本及菲律賓,而在海外房地產找到藍海市場。

擁有過人勇氣,敢於「危機入市」的廖麟鑫如何看待這波房市下跌?對投資人又會有什麼樣的建議呢?

回顧過去二十年的房仲生涯,廖麟鑫說,這一波房市波動是他遇到過變化最大的一次,九二一大地震對市場造成的是短暫的影響,但房地合一稅對整個市場帶來的是結構性的改變及長期的影響。

他評估,政府為了抑制房價、杜絕炒作而祭出的房地合一稅,可能會使以往占交易量七成的投資量掉到僅剩兩成,每年三、四十萬件的移轉棟數,可能會成為歷史數據。

落實社會住宅 維護民眾住的權益

廖麟鑫表示,表面上,台灣房價在長期利多下,持續上漲了十二年,但這十二年來利率不斷下滑,甚至出現了負利率,使得錢愈變愈薄,房價只是反映貨幣價值罷了,實際上漲得並不多,問題是百姓的薪水凍漲,以至於買房變得愈來愈遙不可及。

為了解決住房問題,廖麟鑫認為,政府應該好好規劃並落實社會住宅政策,讓住者有其屋,同時讓交易市場回歸正常化。例如,新加坡政府就以「組屋(國民住宅)」來解決一般民眾居住的問題,而使居住權益不受高房價的影響。

行情不好 還是有賺錢機會

雖然房價下跌不少,房市顯得冷清,但廖麟鑫認為只要出現好的投資標的,經過專業謹慎的評估後還是可以進場,不要想等房價跌得更低。他說:「行情不好也是有人賺錢,行情好也是有人賠錢」,所以不論何時都是好的投資時機。

尤其是現在有些屋主可能覺得時局不是很理想,為了獲利了結、入袋為安而將手中的物件釋出,此時進場反而可以找到好的標的。

過去房市暢旺,全台房仲店面最多來到六千家規模,但近兩年交易量萎縮,導致房仲業紛紛關門。廖麟鑫坦言,目前房仲業面臨很大的挑戰,過去房仲太好做,很多房仲都忽略專業的培養,以至於在低迷的行情中,資深的業務因為專業度不足留不住,而資淺者則是因為市場行情不好而不願意留,這是另一個導致房仲關門的原因。

因此,他建議業者應該趁這個時候汰弱留強,透過加強教育訓練來提升服務專業,培養業務人員解決問題的能力,以專業能力取得客戶的信任,才能在這個行業生存下去。

投資商辦 先鎖定有承租方標的

在廖麟鑫眼中,一個專業的仲介人員應該要對商圈有高度的熟悉,同時要掌握市場行情及交易狀況,如此才能提供足夠且正確的資料給客戶參考。不論客戶是買方還是賣方,都要有足夠的參考資料來確定所提出價格的合理性,才不至於因為錯估形勢、出錯價格,導致交易無法達成,造成權益受損。

就像他另闢店面仲介,為商用不動產投資者找到好的投資標的般,廖麟鑫舉例,他有很多仲介成功的案件,都是能精準幫投資客找到帶有「承租方」的標的,且承租方最好是知名連鎖企業,這樣租約相對可以比較長久穩定,讓投資買方願意進場,他說,現在投資不求增值,但求投資報酬率高於定存。

其次,要選擇地點,只要有好的標的,不一定要侷限於雙北市,其他縣市的商圈、鬧區、大學附近都是不錯的選擇,如果符合條件的地點有店面要脫手,租金收入又不錯,投資人也可以考慮。

廖麟鑫說,選定有穩定租金收入的投資標的後,就算短時間內有一些價格震盪也不需要太擔心,因為投資房地產要長期經營,而非短線炒作,只要選擇好的地點、好的商辦,有人租就會有收入,長期來看一定會賺到錢。

現在大家都在期待520蔡英文上台後,是否會有新的措施帶動房市成長,廖麟鑫說,每個政府一上台都會想辦法在住宅政策上打一劑強心針,因為只要房地產動起來,就會帶動百業復甦。因此,他估計,90%會是利多。

此外,雖然在政府政策的影響下,房地產市場產生了結構性的變化,投資族群大幅縮小,但這並不代表投資人沒有錢,這些滿手現金的投資人還是需要投資理財,廖麟鑫建議房仲業者要試著轉型,不要只專注於本土市場,應該將眼光放到海外房地產。

他認為台灣除了產業國際化之外,投資也一定要走向國際化,投資人可以利用在台灣投資房地產的經驗,透過專業的房屋仲介公司,到海外選擇不錯的投資標的,同樣可以獲利。

大、中、小 海外房產投資三要點

廖麟鑫分析,台灣的房地產已經經過十二年的多頭,這波回檔不可能在短時間內又漲回原來的水準,以目前市場上的供需狀況來看,沒有讓房價再往上攻堅的條件,而如果國內真的找不到好的投資標的,他建議,海外也是一個可以選擇的方向。

投資海外房地產,廖麟鑫以「大、中、小」三個字,給大家傳授幾個投資要點:

「大」,就是看這個國家的政經局勢、匯率走勢及稅率等等,投資收益要扣掉相關稅負後才是淨收益,所以稅率很重要,這些資訊都可以透過專業的仲介業者取得。

「中」,是指地點,海外投資一定要選在首都或第一、第二大城,而且還要選在地標建築物周邊,這些都是房價保值甚至增值的保證,千萬不要因為價格便宜就隨便在偏遠地方置產。

「小」,指的是個案,包括個案的Location(地點),以及建商是否穩健,還要評估建案是否蓋得起來、租得出去,以及是否賣得掉,若未來有計畫要轉手,最好不要選戶數太多的建案,免得屆時很難脫手。

全球主要城市的房地產幾乎都在上漲,廖麟鑫認為投資人應該立足台灣、放眼世界,賺取外幣讓國家的財富增加。因此,他建議國內的房仲業者應該要提升自己的能力,把觸角延伸到海外,選擇代理一些優質的海外房地產,以滿足國內有投資需求的客戶。

同時,房仲業者應該轉型為全方位的房地產經紀人,以專業投資顧問之姿,替客戶處理海內外房地產投資業務,才能在提升自我價值的同時,把房地產的餅做大。

廖麟鑫

東森房屋全國高峰會榮譽總會長

東森房屋國際不動產中心執行長

王者地產董事長

三峽正義獅子會會長

學歷:國立台北科技大學工業工程與管理系

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  • 理財周刊 2016-05-13
關鍵字: 投資地產房地房地產海外
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