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藍海李進倫:專業團隊當後盾,前進泰國當包租公

理財我最大
理財我最大。(圖片/理財周刊 提供)

隨著中國大陸經濟轉型及工資不斷調漲,許多原本在大陸設廠的企業紛紛開始尋找可以降低生產成本的國家,做為轉移投資的目的地,其中有許多人都把目標鎖定東南亞。

東南亞許多國家近年來的經濟發展的確值得關注,上一期《理財我最大》的來賓鍾曜陽也告訴大家,根據「周天運」的概念,東南亞的運勢至少會旺到2043年。

《理財我最大》為了幫助讀者掌握投資機會,本期特別邀請到深耕泰國十幾年,現任藍海房屋地產集團執行長的李進倫,來跟大家分享泰國的房地產投資。

本來在銀行從事放貸業務的李進倫由於業務的關係,接觸到許多房地產買賣案件,因而對房地產市場及法規有了一定程度的瞭解。

後來,遇到銀行辦理優退,他就帶著一身的專業轉投入房地產市場,進而經營海外房產,並且獲得很好的成績。

李進倫表示,台灣房地產今(2016)年受總統大選、天災、土壤液化等議題影響,成交量大幅縮減,面對景氣寒冬,投資客為賺取高租金及資本利得,已紛紛將投資目標轉向海外,而他認為,近十年國內生產毛額(GDP)穩定成長且號稱全球第二熱門的旅遊城市泰國曼谷,正是一個熱門的投資標的。

泰國房地產可登記本人名下

投資海外房地產最要注意的是當地法規對海外投資人的保障,李進倫表示,海外人士投資泰國房地產可以登記在投資人本人名下,不必因借名投資而擔心未來會產生爭議,同時投資人還可以向銀行融資,並取得房地產的永久產權,這些都是對投資人的一種保障。

其次要注意的就是物業管理問題,投資海外房地產不比在國內,除了距離遙遠外,語言也是一大障礙,因此,要找到一個專業可靠的團隊,除了能夠帶投資人進場、協助後續物業管理,最後還要能夠帶投資人出場,這樣的海外投資才算真正有保障。

其他幾個應注意的事項包括,投資區間最好抓三~五年,因為短期投資交易成本比高,獲利不易。

經濟持續成長 國民所得提高

此外,還要觀察該國的長期發展趨勢,只要投資國經濟持續成長、競爭力持續提升,那麼該國幣值也會相對提升,投資這個國家的房地產,不但可以賺到房地產的增值,也可以賺到該國貨幣的升值,一舉數得。

近幾年泰國不斷在發展,除了民間投資外,政府的多項公共建設也帶動了經濟的成長,國民所得隨之提高,民眾生活富足之後,越來越多人買得起房子。

目前,泰國的房屋自有率還不到五成,其中曼谷因為聚集了許多外來人口,房屋自有率更低,大部分的人還是需要賃屋而居,的確是非常值得關注的海外房地產投資市場。

不論在什麼地方投資房地產,選擇投資標的的首要條件就是「地段」,李進倫表示,在曼谷投資房地產,跟著捷運走就對了!曼谷現在有三條以四面佛為中心向外輻射的捷運及一條機場快線,只要選擇鄰近捷運的標的,未來不論是保值、增值、出租或轉售都很方便。而在物業管理方面,除了酒店式公寓或飯店宅是由國際連鎖飯店品牌經營管理外,一般的公寓物業管理也很上軌道,並且已經做到電腦化管理。

市中心房屋出租報酬率至少5%

泰國目前房地產交易的相關稅負還很低,這是另一個吸引投資人的原因。泰國沒有房屋稅、地價稅、土地增值稅,房屋交易時只需繳交過戶費及營業交易稅。

所謂的營業交易稅類似我國的奢侈稅,持有不到五年的房屋賣出,要以成交總價課徵3.3%的營業交易稅,持有超過五年的房屋,營業交易稅率則是0.5%。李進倫認為,對投資房地產來說,現在的泰國還是處在一段很甜蜜的投資期間。

至於投資人最關心的投資報酬率,李進倫表示,市中心的物件一般來講要出租非常容易,租金報酬率最少有5%,而容易出租的物件以一房一廳或兩房兩廳的小宅為主,以李進倫經手的案件來講,符合條件的物件大約交屋後三個月內就能成功出租。

再以房價的漲幅來看,過去四年來漲幅約在8∼12%,目前在曼谷鄰近捷運的精華地段,二十五坪的房子大約折合新台幣一千萬元就能買到。

很多投資人對海外房地產感興趣,但是因為不瞭解海外狀況,又擔心投資之後有問題求助無門,因此不敢放手投資。

對於這個問題,李進倫表示,要想投資海外房地產,一定要事先做好功課,弄清楚該國的相關法律。此外,找到一個專業可靠的服務團隊也很重要,因為專業可靠的團隊才能做為投資人堅實的後盾。

開設實體店面 服務台灣投資人

李進倫的公司除了會提供客戶服務承諾書之外,他也不斷的教育員工,千萬不要為了賺取客戶那三%的服務費,而讓客戶血本無歸。

為了保障客戶的投資,李進倫在選擇投資標的時,特別注重開發商的品牌與信譽,除了對建商進行信用調查外,還會調查建商的營利實績、財務狀況等等。另外,也會安排當地合格的律師來做企業見證,或是委託律師出面簽約,盡可能的將投資風險降到趨近於零。

為了服務台灣投資人,藍海房屋還在曼谷市中心開了一個實體店面,聘請三位台籍幹部及七位當地員工駐店服務。李進倫覺得服務很重要,因為投資人如果在台灣接到泰國房子漏水或馬桶壞掉的通知,又找不到可以幫忙的人,心情一定會很焦慮,這個時候,只要打一通電話給他的團隊,就有人可以協助解決問題。

李進倫希望透過這種經營模式的建立,讓他的企業可以永續發展,即使將來退休了,年輕人也可以循著這個模式繼續經營。

泰國的經濟發展雖說是有目共睹,但是泰國的暴動也是讓投資人裹足不前的一大主因。李進倫說,他去泰國之前也擔心過這個問題,但去了之後他發現,泰國人習慣以街頭抗爭的方式表達不同的聲音,電視新聞往往呈現激烈衝突的場面,卻沒看到遊行到了最後通常都會變成一場嘉年華會,甚至出現民眾與坦克車合影的畫面,這就是泰國人表達訴求的方式,並不像新聞報導的那樣恐怖。

逆向思考 爆炸暴動嚇不走有錢人

2015年八月十七日曼谷發生四面佛爆炸案時,李進倫正跟客戶在案發地點附近,他們入住的飯店還因此遭到封鎖,差點回不了飯店。當晚李進倫心想,發生這麼大的事,客戶大概會對明天要看的投資案打退堂鼓了吧。沒想到第二天看了建案,客戶當場就完成簽約。

事後李進倫問客戶,發生這麼大的爆炸案怎麼還敢投資?客戶告訴他:「一個不熱鬧、沒有知名度、沒有國際人士聚集的地方,恐怖份子也不會選擇在這裡放炸彈,可見曼谷的地位跟紐約一樣重要,是一個好地方!」有錢人的想法真的很不一般。

不動產較其他投資商品相對穩健,李進倫表示,不動產有使用收益,好地段的產品不容易貶值,而且還會有穩定的租金收益,所以如果投資人有錢又不想冒風險,那麼投資房地產是一個不錯的選擇。 李進倫表示,既然目前不是投資台灣房地產的時機點,而海外房地產市場若正處於谷底攀升的階段,不如把資金轉往海外,把握海外房地產的投資機會,為自己創造財富。

李進倫

現職:藍海房屋地產集團執行長 學歷:淡江大學經濟系 經歷:中國農民銀行襄理、住商房屋、木柵房屋、21世紀不動產雙和店店長、永和景安店店長

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第833期。尊重智慧財產權 如需轉載請註明出處來源。】

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  • 理財周刊 2016-08-19
關鍵字: 投資地產房地產房地泰國
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