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二千萬房產反向抵押 月領三萬三生活金 養兒防老OUT!「以房養老」正夯!

二千萬房產反向抵押 月領三萬三生活金 養兒防老OUT!「以房養老」正夯!
二千萬房產反向抵押 月領三萬三生活金 養兒防老OUT!「以房養老」正夯!

「以房養老」不僅可提供高齡者充裕的安養資金,讓長者老有所「尊」,減輕政府與青壯年負擔,還可刺激高齡消費動能與房市流動率!

台灣截至2015年底的扶老比,為每5.9位青壯年扶養一位老年人,加上經濟面臨低薪、低利率等問題,青壯年邁出的每一步都愈發沉重。

為了減輕青壯年負擔,同時也替長者的退休資金做準備,銀行公會理事長李紀珠指出,銀行開辦不動產逆向抵押貸款俗稱「以房養老」,可提供高齡者充裕的安養資金,減輕政府與青壯年負擔,還可刺激高齡消費動能,身故後,房產交由銀行處置,進一步刺激房市流動率。

勞保勞退不足 恐向子女伸手

我國正被高齡化及少子化兩堵高牆夾擊,民眾是否已作好準備?根據主計總處2014年所做的「中高齡工作歷程調查」,有七成的45~64歲準退休族,已規劃好養老的經濟來源;有三成尚未規劃,即高達204萬餘人!這些人退休後,很可能向子女伸手或仰賴社會救助或津貼過活。

進一步觀察已做好養老規劃的主要經濟來源,以「本人及配偶退休(伍)金」占3成最多,其次依序為勞保老年給付、儲蓄等。然而,台灣僅軍公教所得替代率可高達八成以上、退休還可享十八%優存利息;一般勞工的所得替代率則不到五成,想靠退休金安享晚年,恐怕是不夠的。

而六十五歲以上已有固定經濟來源者約269萬餘人,占97.3%,主要固定經濟來源,以近3成的「子女奉養」居多,「本人及配偶退休金」以及「社會救助或津貼」也都超過兩成。

再再都暗示,準退休族通常想依靠退休金、勞保老年給付、儲蓄等「自己的力量」過活,然而退休金不足、儲蓄利率低等因素,迫使退休生活仍須仰賴子女奉養,或社會救助或津貼來補足缺口。

傳承觀念難改 公銀先試水溫

主計總處統計,2014年台灣自有住宅率高達八成四,許多民眾打拼一輩子,卻「窮得只剩下房子」,手頭現金不足,只能仰賴子女奉養。因此,「以房養老」順勢成為政府面臨高齡社會的對策之一。

內政部曾於二○一三年試辦公益型以房養老,但申貸門檻嚴苛,須無法定繼承人、不動產價值低於中低收入戶標準等,導致申辦案件掛蛋。直到合庫去(2015)年底推出商業型的以房養老商品,降低申貸門檻,國外行之有年的逆向抵押貸款,終於在台灣開花結果。

許多民眾會被「逆向型房貸」的字義誤導,其實,申辦以房養老的房屋仍可自住,並不會失去所有權。借款人身故後,還款方式也相當多元,包含(一)由借款人的繼承人清償借款、(二)由銀行向法院聲請拍賣擔保品,就賣得價金受償。土銀更提供第三方案,執行「流抵契約」,將擔保品所有權移轉給銀行,若擔保品價值足以清償債權,應將超逾價值返還抵押人;不足部分則進行追償,以2,000萬元房屋,貸款成數六成為例,貸款總額為1,200萬元,屆時若房屋跌價為1,000萬元,這差額的兩百萬元,應就借款人其他財產進行追償。即使貸款到期後,借款人仍生存,也可申請展延貸款到期日,讓借款人可在原有房屋安享晚年直至終老。

此外,針對原已背負房貸且尚未清償完畢的借款人,華南銀行要求先清償他行貸款並塗銷抵押權設定才可申貸;彰化銀行則同意「以住宅淨值扣除原已背負的未清償房貸後的金額」申辦。

然而,國人「有土斯有財」的觀念根深蒂固,推動以房養老並不容易。中國信託商業銀行日前針對20歲以上客戶進行調查,有四十六%受訪者考慮以此作為退休財源規劃;而不考慮申辦的原因包含「有足夠金錢支應退休生活」、「不了解產品內容或房屋所有權未來的歸屬」以及「想要將房產留給子女」等。

權責機構不明 缺乏保證機制

執行層面上,過去曾由內政部主導公益型以房養老,如今卻遲遲未有統籌機構,財政部次長吳當傑只能頻向公股行庫喊話試辦,以帶動民營行庫共襄盛舉。

李紀珠也無奈地說,「開會討論時,大家都覺得以房養老概念很好,但就是沒人願意負責統籌,」到底應由金管會、財政部、衛福部或哪個單位負責?缺乏保證機制,更使銀行承作意願低,建議政府應成立專責機構,提撥專款「設立信用保證基金或保證保險」,承擔長壽和出售房屋不足償還貸款本息的風險;並提供長者友善的諮詢服務。

目前八大公股行庫至少六家有計劃開辦以房養老,但各銀行單獨承作須自行承擔風險,成本較高,若政府可提供平台及誘因,相信推動的速度會更快。

八大公股行庫中,第一銀行正在著手準備;兆豐銀行則先以外匯業務為主,持續觀望市場商機;合庫銀行、土地銀行和臺灣企銀已推出類似「以房養老」商品;臺灣銀行和華南銀行則預計最快三月底上市;彰化銀行的方案已初具雛形。

而有意開辦的民營銀行則不少,台北富邦銀行表示,相關細節仍在規劃中,預計最快上半年推出;國泰世華銀行也在研擬方案中;永豐銀行已著手準備,但推出時程與相關細節尚未定案;中國信託銀行則透露,最快下半年會推出。

本刊截稿前,除臺銀商品正提報董事會無法提前揭露,其餘五家以房養老商品詳列附表,各家商品皆具差異性,提供退休民眾更多選擇。

五家商品的可貸成數約房屋當時鑑價的7~8成,利率介於2~2.95%之間。因為有房屋為抵押品,因此免保證人,但為強化信用條件,可主動提供保證人。年齡門檻除臺灣企銀可接受六十歲申請抵押,其餘都須達六十五歲。

將房屋抵押給銀行換取生活費,仍是一種借貸的概念,在貸款利息收取方面,彰化銀行預計採按月收息的方式,無法掛帳,也就是貸款人獲得的生活費須扣除每月借款利息,才是真正可動用額度。

合庫、臺企銀、華南銀行的按月繳息,若超過每月撥付本金的一定比例,可採掛帳方式,於契約中止時一次清償。土地銀行則分為二種標準,核貸金額低於房屋鑑價五成,利息可全數掛帳於到期時一次清償;逾五成則按月計收,但利息繳逾撥付本金三分之一時,超過的部分可掛帳,於借款到期時一次清償。

貸款年限各商品不一,最長的是30年,若超過最長貸款年限仍生存,可持續居住、在宅老化,並向銀行申請貸款期限展延、繼續撥貸,每次延貸期限期限約3~5年,且可能須重估擔保品價值。

在貸款給付方式,臺灣企銀將貸款金額強制轉入信託帳戶,並用以躉繳即期年金保費,以市值2千萬元的房子,貸款六成計算,第2~25年可月領2萬7,500元生活金,第26年以後,每月可領4萬7500元。其餘四行庫,每月約可領3萬3,000元,合庫及土銀是採核貸金額平均按月定額撥付;華銀及彰銀則採每月固定可動用額度,且每月未動用額度可累積至下月使用,資金運用彈性較大。

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  • 現代保險雜誌 2016-04-13
關鍵字: 銀行貸款養老退休以房養老
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