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如何以押租金租賃模式選擇老後居所?

董事長說故事
如何以押租金租賃模式選擇老後居所?(圖/shutterstock提供)

在好友陳先生搬離民生社區之後,「老後安排」就成了林老師伉儷茶餘飯後熱烈討論的話題。理智上,他們都認為陳先生說的很有道理,但要他們搬離這個住了數十年的老窩,心中卻是怎麼也放不下。走在那條走了幾十年,綠樹成蔭的人行道上,一切是那麼熟悉,情感上真是讓人難捨難離。

可是回頭面對身體一天天老化的事實,未來不是沒有風險的,夫妻倆感到進退維谷,遲遲無法討論出務實可行的方法。於是他們決定聽聽兩個孩子的意見,也想去看看陳先生搬過去之後過得如何?

夫妻倆約了孩子回家吃飯,順便開個家庭會議討論未來的安排,林老師在飯桌上說:「孩子啊!爸媽年紀大了,你們倆也都忙於工作,現在我們身體還算硬朗,看起來沒什麼問題,可是將來有個萬一呢?。」林老師繼續說:「爸爸的好朋友,住在附近那位陳先生,前陣子把房子賣了,說是要籌措退休資金,為將來做好妥善安排,現在還搬到中高齡專用社區去住。爸媽聽了有點心動,可又放不下這裡的一切,你們兩個怎麼想呢?」

女兒聽到爸爸的話,望著天花板上旋轉的老吊扇,表情陷入沉思。在南科上班,難得回家一趟的兒子說:「其實我也常在想這個問題,姊姊除了要照顧兩個孩子,還跟姊夫一起打拚事業;我跟媛婷在南部工作,經常要到國外出差,沒能回家盡孝,我們心中很愧疚。如果爸媽想看看有沒有更好的居住選項,我跟姊姊就一起陪你們去探望陳伯伯,順便了解一下他那邊的狀況。你們覺得這樣好嗎?先看看也無妨。」

兩個月後,一家人難得有時間相聚,便一同去探望陳先生。除了順道了解中高齡社區所提供的服務內容、認識附近環境,也詢問了入住的方案來參考。一家人感覺這裡環境清幽卻又不失生活機能,跟自己原本居住的地方比起來,也沒太大落差,倒是提供了許多服務,又有其他年長者陪伴共度晨昏,生活上應該會輕鬆很多。唯獨就是入住所採用的押租金租賃模式,最讓林老師伉儷感到疑慮。

要把老本放在別人口袋,總是令人不安心,林老師不斷詢問接待人員為什麼要用這樣的模式?老本有保障嗎?以後真的會退還嗎?……擔憂之情溢於言表。

押租金這樣的租賃方式,早年比較多使用在商用不動產的租賃,承租人必須先拿出一筆比較大額的押金,房租就由押金的孳息來支應。也因為這筆錢同時具備押金與租金的功能,所以稱為押租金。

為什麼中高齡專用住宅要用租的呢?賣斷不行嗎?押租金有什麼保障?押租金的租賃方式划算嗎?這些都是消費者好奇的問題。以下說明可以當作未來退休人士在選擇中高齡社區時的參考。

為什麼要用租賃的方式經營?賣斷不行嗎?

中高齡住宅的規劃設計與一般住宅不同,還為此建置了完整的服務團隊,如果採取賣斷制,當住戶有產權轉移,導致新入住者不符合規劃設計的服務對象,不僅會產生營運管理的問題,還可能造成服務系統無法永續。否則如果以銷售的方式進行,從營建商的角度而言,可以很快回收成本,何樂而不為?但整體住戶後續服務的提供又由誰來擔保呢?

押租金有什麼保障?

以潤福為例,承租人所繳納的押租金均有簽訂合約,由潤泰集團兩家上市公司(潤泰創新 9945、潤泰全球 2915),依房屋產權持有的比例負保證返還押租金的責任,實務上並不會有太大的風險存在。

從過往的經驗看,以押租金方式租賃中高齡住宅的成功案例屈指可數,原因就在於營運公司提供給消費者的信任度有多少?若不希望自己努力大半輩子累積的老本有任何風險,選擇正派經營、有信譽的股票上市公司,就是獲得保障的不二法門。

押租金的租賃方式划算嗎?

拿目前頗受關注的「以房養老」來比較,潤福租賃方案之一的押租金制度,僅以押租金的孳息作為房屋租金,如果有一天必須退租,押租金就會退還給住戶。相較於「以房養老」這類將自有房屋抵押給金融機構借取養老金的方式,更能將房產的價值發揮極致,最重要的是沒有潛藏的負債危機。

案例中的林老師伉儷如果選擇將老屋獲利了結來籌措押租金,手頭更會多出許多寬裕可供運用的資金,只要妥善規劃安排,將可確保退休生活無虞。假設夫妻倆因為月退俸不足以支應生活,而選擇「以房養老」的方式舉債度日,未來子女若要繼承,仍須歸還銀行所借支的本息,而且現今的居住環境也可能隨著身體老化而變得不敷需求,一來一回就讓老後生活產生巨大差異。

押租金還有什麼好處?

當行動自如、生活可自理時,以押租金入住適合的中高齡住宅,萬一將來有一天需要接受醫療照護時,可以選擇退租房屋,迅速將押租金取回,以因應不時之需。試想,如果連人生的最後一桶金都確保了,那退休生活想必可以無憂無慮地愜意度過。

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  • 董事長說故事 2018-10-29
關鍵字: 押租金租賃方式生活高齡
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