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炒房紅潮入侵 限制中資為時已晚

炒房紅潮入侵  限制中資為時已晚

不循「正常管道」向台灣當局送件申請,中資熱錢從檯面下湧進台灣房市,但內政部僅從法規面做修正,卻做不到全面普查與徹底執法,實質效益不高。

開放中國人來台灣買房置產的消息,最近又被炒得沸沸揚揚,原因是內政部三月十九日公告,增訂中國人民取得台灣住宅集中度以總數的一○%為上限的新規定。甚至有教授怒問:「這樣對嗎?」

台灣人會恐慌不無道理,畢竟中國在經濟崛起後,中國人近年在全球各地大肆收購不動產,多引發當地民眾不滿,全球不少人士甚至以米高梅發行的反華電影「紅潮入侵」,來形容中國人在全球炒地皮的行為。

檯面下的買賣才是問題所在

可是,事實上,內政部新公告的規定是趨嚴而非放寬,因為台灣並不是今年才開放中國人來買房子,而是早在民國九十一年就已對中國人敞開買房大門。但從九十一年到去年底為止,中國人走「正常管道」、通過官方審核程序的成交案件僅一八一件。

雖然案例不多,但若從時間軸來觀察成交數,近年成交量能已顯著爬升。民國九十一年至一○○年底,成交數量僅五十年;但自一○一年元月至一○三年底,短短三年內成交量急速累計達一三一件,顯示中資來台買房的量能正在加速當中。

從官方統計上看,中資來台買房的數量仍少,所以內政部重申,開放中資買房沒有炒房疑慮,也不致於墊高房價。但股神巴菲特有個絕妙的比喻:「一旦你在廚房看到一隻蟑螂,之後就會遇到牠許多親戚。」

官方統計中資來台買房的數量之所以偏低,是因為循「正常管道」向台灣當局送件申請,程序繁瑣且曠日費時。首先,要在中國當地申請涉台公證,再將涉台公證書送予我國海基會驗證。

待拿到海基會文書驗證後,再向購買不動產所在地的地方政府地政機關申請核准,若地方政府核准,則須把相關文件送至內政部查覈。若有國安疑慮的成交案件,尚須國防部與國安局經手審查。假設一切都合法無虞,此時中資就能拿著相關文件到地政單位辦理買賣移轉登記。

如此複雜的審查程序,不只要「有錢、有閒、有耐心」,更是要確保中國買方「清清白白」。但如果不想走正常管道,能不能到台灣買房子呢?答案,還是有的。

據知情人士指出,近年中資避開正常管道,轉進台灣購買與炒作不動產最常見的情況,大致有三類:第一類、專炒預售屋。

內政部放任中資炒紅單

根據內政部所制定的「大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」中,大陸地區人民、法人、團體,或陸資公司申請在台「取得、設定或移轉不動產物權」,都必須經過重重審查;反過來說,只有需要辦理移轉登記的「成屋」,才要經過審查,但屬於「權利買賣」,毋須辦理移轉登記的「預售屋」,則完全不受約束。

法規上的漏洞,吸引中資來台炒作預售屋,所以近年常有「陸客賞屋團」躍上新聞版面,正是由此而來。

中資買台灣預售屋,其實就是「炒紅單(購屋預約單)」,買完紅單後再委請建商或代銷賣給下一手購屋者,從中狠撈一筆。在中國,一般預售商品房在交屋前也能進行預購合同轉讓,類似於台灣預售屋「換約」機制,所以「炒紅單」對中國客而言並不陌生,炒起來更是得心應手。

第二類,繞道第三地,變身成外資。為了避開「中資」這個敏感的標籤,中國企業或富豪寧願先在其他國家設立子公司或空殼公司,再以外資公司的名義進軍台灣不動產市場,無論是土地開發或個體戶買賣,都變得相對簡易。

中資所鍾愛的第三地,較常見者如香港、新加坡、英屬開曼(或譯蓋曼)群島、英屬維京群島等等;利用外資名義來台買房,除了審查手續與時間縮減外,還能享有優惠稅制(房地合一稅將外資售屋利得調高至三○%,實施後將無法省稅)。

最著名的例子就是中國萬通地產,該公司藉由新加坡子公司名義,在淡水小坪頂推出「萬通2011」新建案,就是成功繞道來台的代表。

鱷魚混在鮭魚群中回流

第三類、借人頭。外資公司名義雖然好用,但比起假人頭還是相對複雜,所以用假人頭、以借名登記方式來台買房的中資,數量上較假外資更多。

至於購買台灣人頭的途徑,手法是千奇百怪,但大致可分為兩種方式,第一種是買個體戶,第二種是買公司戶。所謂個體戶,就是買台灣民眾個人的人頭,如台商人頭,或台灣一般民眾人頭;買人頭要付「人頭費」,人頭費有一定行情價,且會隨市場波動。無論是中國或台灣,總有仲介專門為大客戶找人頭,如果客戶出得起費用,根本不用自己找人頭。

另一種則是公司假人頭,中資在檯面下先掌控台商公司股份,檯面下協議由兩方自行簽訂,唯負責人還是掛台灣人名字,日後再以台商名義回台購買不動產。

據業者表示,中資假人頭買房防不勝防,這種化整為零的方式在台灣遍地買房、獵地、蓋旅館,近年十分盛行。先前房市熱絡時,很多建案不時號稱某某台商歸國掃了幾十戶,事實上台商哪有這麼閒,一天到晚回台灣看房子、買房子?其實有一部分是假人頭來的。

從整體來看,中資從檯面下湧進台灣房市的問題未獲解決,而內政部僅從法規面做修正,實質效益不高。若想防範紅潮入侵,卻做不到全面普查與徹底執法,恐將為時已晚。

〈完整內容請見新新聞1466期〉

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  • 新新聞 2015-04-09
關鍵字: 台灣中資人頭中國公司
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