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大資小資 房產鍍金術

去年來台旅客數突破七百萬人次,四年內全台將再投資九百億元開設四百家旅館,一棟棟商辦或爛尾樓換上旅館新衣,價值立即翻倍。從台灣頭到台灣尾,從建商、保險業到投資客都瘋狂搶開旅館。在這股旅店熱潮下,背後的房產鍍金術值得探究。

大資小資 房產鍍金術

台北市西門町的漢口街,三三兩兩馱著大背包、拉著行李箱的觀光客,探頭探腦地循著手上單子的地址找旅館。他們走進的大樓裡,電梯外掛著撞球場、遊樂場的看板,但裡頭有三層樓其實是星、馬、港、澳背包客最喜歡的「高絲旅」時尚旅館。在不到一百公尺遠,還有另一家高絲旅;兩條街外的成都路區塊,則有四家「愛客發」商務旅館,中華路上的捷運西門站出口附近,還有一家外觀新穎的「台北日記旅店」。這七家店的背後都是同一位老闆──徐豪雄。

五十三年次的徐豪雄最早從事房屋仲介,才一年多就自己出來做投資客,他買的房地產都結合當下最夯的產業經營,例如十年前他將房地產結合網咖生意。「買房子得付房貸,要活得下去就要結合產業,有現金收入,」和徐豪雄認識十多年的高絲旅經理甯維誠解釋,「現在旅館夯,買下的建物當然就結合旅館。」

「目前很多人在買地產前,會先來找我們提計畫,看我們可以付多少租金,然後他們再出面買。有的人甚至會直接說,你喜歡哪一棟?我來買,」成立連鎖福泰桔子商旅的福泰集團執行長廖東漢,相當驚訝現在投資房地產的人,都算準只要連結上旅館,就像為大樓撒上金粉,租金收益率和房地產價值都能輕易翻揚好幾成。

不只搶賺觀光財,用旅館養地,已經成為顯學。

十年前,台灣的辦公室平均租金收益率還有六%,但房地產市場結構愈來愈扭曲,房價不斷上漲,但經濟卻持續不振,商辦這些年來的租金幾乎沒有調漲的空間,空置率也不斷攀高,造成租金收益率已跌到「保二」邊緣。

最緊張的,莫過於滿手商辦大樓的保險公司。以去年國泰人壽溢價二三%才標得三商美邦宏遠大樓為例,租金收益率根本不到一.九%,遠低於金管會對保險資金購買不動產的最低報酬率二.八一五%的規定。

建物結合旅館

「你喜歡哪一棟?我來買」

瑞普國際物業總裁暨CCIM台灣不動產投資協會創會理事長曾東茂觀察,商業不動產的價值源自它的收益能力,因此,能維持二.五%以上的租金收益率、租約動輒十五年以上的旅館業成為新寵,讓房東地主們甚至抱著錢去拜託旅館業進駐。

但旅館真的那麼好賺嗎?

「觀光局好像訂房中心一樣,」觀光局旅館業查報督導中心主任陳煜川,笑著從紅色卷宗裡拿出一封郵件。信裡提到,兩名大陸歌迷去年十二月三十日要來台灣看五月天演唱會,但周邊的旅館房間都已爆滿,於是寫信給觀光局,「急求三十和三十一日兩日旅館住宿。」陳煜川最近一年每星期都會接到訂不到房的求助郵件。

日本三一一大震讓日本人回頭愛台灣、導演九把刀拍的電影《那些年》在香港掀起熱潮、廉價航空Air Asia(亞洲航空)開航星馬飛台北航線,最重要的是開放陸客來台觀光,種種利多一次到位,讓台灣觀光業熱到不行。二○一二年來台觀光旅客人次已經突破七百萬,和○三年的二二○萬人次相比,成長超過兩倍,也比○八年成長九○%。

一年七三○萬人次的旅客,再加上國內旅遊愈來愈暢旺,保守估計一年有接近五千萬個room nights(住房)的需求,但台灣的國際飯店加一般旅館,一年雖能提供約五千萬個room nights,但若扣掉非位於主要觀光地區,以及老舊無法提供國際旅客使用的旅館,每到假日或旅遊旺季,台灣的旅館都是一房難求。

如今政府又喊出一六年觀光客將達一千萬人次的目標,康橋商旅管理處處長陳培銘算過,如果每年增加一百萬人次的觀光客,台灣一年要增加七千五百個房間才足夠容納。根據觀光局預估統計,從一三到一六年,每年新增的旅館都超過一百家,新增房間數每年也超過五千間,仍不足因應倍增的觀光客。

「在台北,閉著眼睛做都能做到七成(住房率),」看中潛在觀光商機,七年前辭去福華飯店總裁,成立福泰桔子商旅的廖東漢誇張地形容。

一年五千萬個住房需求

「閉著眼都能做七成」

台北之外,前往墾丁的必經地高雄也是盛況空前。「這兩年(開店速度)等於我們前面十年的擴張,」陳培銘拿出名片時補了一句,「最近又要換(名片)了!」他的名片背面雖洋洋灑灑地印了康橋旗下十二家商旅及兩家飯店,但一三年還會有三家要開幕。

站在高雄康橋商旅七賢館的高樓往外看,左手邊一棟圍著綠色網子的黃色建築物,就是二月一日要開幕的康橋九如館,再前面一點,掛著國統飯店招牌的大型建築物,也剛被康橋買下,準備裝修及拉皮。不含國統這棟,從高雄起家的康橋,光是在高雄火車站周邊就有六棟商旅。

根據觀光局統計,一三到一六年預計將投資旅館業的金額,超過九百億元。積極擴張,就是不想錯過這波百年難得一見的觀光潮,於是從台灣頭到台灣尾,從傳統飯店業者、建商到壽險公司,都紛紛轉蓋旅館,掀起一股「瘋旅館」投資潮,搶食一年上看千億元的旅館商機。(本文節錄自416期財訊雙週刊)

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  • 財訊雙週刊 2013-01-17
關鍵字: 旅館觀光台灣租金投資
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