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海外投資國人最愛「美」 搶搭美股與房市順風車

「鴻海在美國投資將再增10 倍!」鴻海集團(2317) 董事長郭台銘日前表示,赴美國投資4000 萬美元只是第一步,後續的投資規模將達10 倍!「八屏一網一雲」多項產品,也可赴美生產。

海外投資國人最愛「美」 搶搭美股與房市順風車

此外,QE 減碼退場代表美國經濟好轉,美國房市2012 年止跌翻揚,預估2014 年有機會成長7.14% 水準,根據投信投顧公會境外基金規模資料顯示,以單一國家投資區域別來看,2013 年11 月規模正成長有7 個國家,成長最多為美國,增加14.35 億元,是第二名日本的近2 倍之多。

這顯示國人不論股票基金、房地產等海外市場,都十分鍾情美國,投資人跟著趨勢與企業大老闆走,站上巨人的肩牓上,追逐「美國夢」可立於不敗之地。

房市篇:2014年美國房市有機會成長7.14%

可結合子女教育與移民規劃

美國房地產歷經2007年房市泡沫之後,經過5年休生養息的時間,美國房市終於在2012年開始慢慢止跌回穩,從谷底翻揚,2013年更展現強勁成長,美國房市目前進入庫存降低、房價漲勢由中西部擴展至東北部等良性循環,分析師普遍預期,美國房市復甦之路將持續至2015年,而且以當地人的角度來看,具購屋意願的美國民眾,有超過五成的人在未來一年想要買房子。

到美國投資房地產,與日本、馬來西亞投資房市相比,乍聽之下會覺得這是一項「遠距離」投資,可能會有看屋或管理不便的問題,事實上,如果結合子女教育,或是有移民的打算,現在到美國置產是相當難得的低檔買點。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴分析,美國房地產在2007年之後大幅衰退,歷經數年的打底,整體結構變得更為健全,好地段、好學區的房地產價格,已經陸續回漲至2005年的水準,而且這波漲勢尚未見到中止的跡象。周鶴鳴表示,過去一年,全美國以加州西岸的房地產漲勢最旺,因為當地氣候宜人,是華人最喜愛的居住地,因此好地段的房價漲勢至少雙位數起跳。

周鶴鳴指出,目前投資美國房地產的投報率約為4.29%,許比不上馬來西亞的4.87%,或是日本5.53%的投報率,但是美國畢竟是全球強國,綜觀全球股市、房地產等各項重要經濟指標,市場還以美國是瞻,投資美國房地產更讓人安心,而且美國實施實價登錄行之有年,從長線角度來看,房市走的是穩對房地產確實會有負面影響,但現階段連QE都尚未退場,美國聯準會也明言,即使QE退場,亦會維持超低利率很長一段時間,目前推估,美國到2014年底之前都不太可能見到升息,因此投資人不用過於憂心,而且即使正式進入升息循環,對於以現金購屋的投資人而言,並不會造成太大的影響。

從美國的房價來看,2013年平均價格已經平均上漲8.5%,進入2014年之後,成屋價格每季年增率還是能維持正成長,根據FannieMae預估,美國房市2014年全年均價有機會成長7.14%, 雖然漲幅不如2013年大,反而有利長線正向發展。

至於投資美國房地產,該如何挑選黃金地段?周鶴鳴表示,就區域來說,漲勢最旺、華人喜愛的南加州,也就是西岸加州,對台灣人而言是最適合的投資地區,一來是南加州的房屋自有率約56.10%,相對租屋市場龐大,而且現在南加州也是大陸人喜愛的美國置產地點,有資金進入,對當地房價就有助益。而在挑選物件時,要以大都會為主,尤其是人口密集、產業活絡的地區,而且一定要「慎選好鄰居」:選擇家戶平均所得高、學區優良的地段,才是投資美國房市的不二首選。一旦決定投資美國房地產,選好地點,正式進入看屋、買屋的階段,是另一段投資人需要費心的過程,周鶴鳴指出,美國房地產的銷售流程分共分成「出價、房屋過戶公證、產權移轉」等三大階段。

首先是看屋與出價,到美國看房子不像在台灣這麼方便,買方必需出示財力的物件,也不像在台灣可以殺價,在美國,買房子有點類似競標,基本上房價只能向上加,不太可能以殺價出售,賣方會挑出最合意的出價,才會進入買賣雙方簽約、支付訂金等程序。

接下來第二階段進入房屋過戶公證,這時候買方必需派請專人驗證核實、檢查房屋,賣方也會在此時盡告知義務,例如房屋曾經發生過哪些狀況等等,都會在此時告知買方;如果買方需要貸款,必需在這個階段進行申請。當前述流程都順利完成後,最後才是等待房屋驗收、登記產權移轉,完成房屋交易。

由於美國購屋的貸款手續比較繁複,因此以現金購屋,約7至10個交易日就能完成手續,若是加入貸款,整個買賣流程必須拉長至30至45個交易日才能完成。

另外要注意的是,美國的稅務在全球是屬一屬二嚴謹,因此投資美國房地產要特別注意三種稅率:

1.每年必需繳交的房產稅(Property Tax),房產稅在美國為地方稅,只要是擁有房產就必須繳納。

2.所得稅(Income Tax),美國所得稅分為聯邦所得稅及州所得稅,房屋擁有人都需要繳交聯邦所得稅,州所得稅繳交與否則視各州規定。

3.贈與稅(Gift Tax)和遺產稅(Estate Tax)。因為美國稅務問題相對比較複雜,挑

選房仲時,一定要選擇有良好售後服務的仲介,讓你的「美國夢」沒有後顧之

憂。

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  • 贏家時代雜誌 2014-01-13
關鍵字: 美國投資房地地產房地產
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