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柯P力推「囤房稅」 真可救空屋? 降房租!

柯P力推「囤房稅」 真可救空屋? 降房租!
柯P力推「囤房稅」 真可救空屋? 降房租!

日前台北市長柯文哲打算修法課「囤 房稅」,並且調整房屋稅率,採取 「累進稅率」,持有6戶以上重課4.8%, 雖然財政部長蘇建榮說「暫不推動」,未來若真修法實施,對於台北市房市的買賣、租屋,以及租屋者與房東的影響為何?

有鑑於2019年1~9月六都建物買賣移 轉件數年增率,尤以台北市1.5%的表現 最為疲弱,更遠不及高雄市、桃園市分 別為14.60%、10.20%的水準,台經院產 業顧問劉佩真表示,顯然近期台北市政 府欲從健全房市政策的方向來調整房屋 稅率,更是期望調降一戶且自住稅率至 0.6%,來刺激台北市住宅市場的剛性需 求,此對於在台北市擁有一戶的居民有房屋稅調降的利多。但2戶以上非自住,稅率則出現調高 的局面,台北市政府並建議房屋稅最高 稅率從3.6%提高至4.8%,其中非自住者 持有6戶以上,即是用最高稅率4.8%,藉 此來達到居住正義的目的,並打擊投資的需求。

但事實上,現階段由於台北市住宅市場的投報率尚無法吸引投資客大舉進場因而對現有投資客比例並不多的市場影響有限,但不可否認高房屋稅率的確會使得未來投資客進駐台北市住宅市場恐多呈現觀望態勢;況且此次台北市政府調高一戶以上的房屋稅率,恐導致屋主將稅負增加的成本,轉嫁給租客,進而導致房租有上揚的疑慮。

而此次台北市政府也期望對不動產 開發商囤房稅的寬限期,從現行3年縮短 為1年,此議題雙方即有不同的看法,不 動產開發商認為應視為存貨的概念,房市景氣不佳時銷售下滑自然造成房屋囤積的情況,而非故意的行為,因而一年的期限是否較為較為嚴格,仍有待市場的討論。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,囤房稅出發點極佳,北市府期待透過持有成本的增加,促使屋主將手上的閒置物件,投入在買賣、租賃市場中,並期待因市場供給量的增加,使房價和租金呈現下滑。

但,囤屋稅到底差多少?張旭嵐舉 例,若以房屋評定現值100萬為例,台北 市以六間房的包租公過去的稅制每年要 繳交的房屋稅約為14.4萬,而調整之後 約為18萬,等於房屋稅增加了3.6萬,雖 然繳稅時心還是會揪一下,不過屋主應該還不至於為了房屋稅的提高而賣房,比較需要擔心的是房東的將成本轉嫁租客,而調高租金。

就北市來說,由於就業、消費的集中,租屋市場供不應求,囤房稅實施後,屋主增加的持有成本,可預期將直接反映在租金調漲中,在實質所得未增加下,不少租屋族的負擔將形同加重。

此外,在買賣市場中,除了因繼承、贈與而持有超過1戶的屋主外,部分持有人,也可藉不同的登記名義人,來規避囤房的認定,同時還保有單一自用的優惠稅率。且房屋稅是地方稅,房屋稅籍資料歸建於各縣市政府,因此若跨縣市的多房族,也不易以透過囤房機制來制約。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨 指出,該案對於多屋族確實產生壓力,也可能增加租屋供給,不過,屋主不至 於因為高稅而賤賣房屋,對價格影響有限。其中影響幅度又以房屋評定現值較 高的新屋影響層面較為明顯。

對於「包租公」來說,如果透過 目前包租代管方式,就可以享受租稅優惠,囤屋稅規畫原本就有意導入,恰好 符合政策目 標,如果包租 公採取私下交 易,確實會反 映成本在租金上。調整後房 屋稅應能明顯 增加,填補之 前降低自用稅 率的缺口。

中信房屋研展室張漢超認為,北市 府政策雖立意良善,不過也要考量各種 因素。以媒體引述財稅局的資料而論, 如此的調整,對於北市90%以上僅有1房的民眾而言,調降稅率當然是享受優惠,但對於2 房以上的民眾 而言,如以北 市府調整的規 劃來說就不見 得面面俱到。

個人認 為,以政府對 於自用住宅的 定義,現行的3戶以內應屬合理範圍,柯市長的調整,對於為配偶、父母或直系 親屬居住置產且實際使用的人而言就不 夠公平,反而是有懲罰孝親意味。

至於對於真正有辦法「以『自用』 之名行『非自用』之實」的人來說,當然有可能受到衝擊,不過如果其「非自用」行為是作為出租之用,相關增加的 稅捐,一定會反應在租客身上。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,政府推動囤房稅所期望的目標分兩 個層面,首先是讓空屋流入交易市場,提高市場供給量,並以供給增加拉低房 價,以不動產經紀業從業人員的角度而 言,若課稅提升屋主售屋意願,能增加 不動產經紀人的委託物件。

不過,屋主釋出的房屋未必能符 合買方的期待,例如房屋過於老舊,需 要大筆修繕費用,或是坪數過大,本就 屬於市場上難以消化的房屋類型,區域 供給增加未必成交量就同步增加。此外,不動產的同質性很低,不同面向、樓層、格局都會影響價格,用經濟學的 供給需求曲線來判斷增加供給量後的價 格,恐與實際市場狀況有所落差。

另一方 面,則是期 許囤房稅讓空 屋導入租屋市場,若租屋供給大量增加,租屋者的選擇 更多,也有助 於資產活化利 用,但提高稅率課重稅也可能轉嫁給承 租人,故供給量增加但租金未必下降,對租屋族而言,高租金是主要問題,市 場上並不是沒有房屋出租,而是出租、屋況宜居的房租超出預期,更何況政府 推動的社會住宅租金也僅低市場行情2成 左右,屋主釋出空屋出租能否拉低租金水平,值得研議。

以現階段 房屋稅率,持有4戶以上最高 課稅3.6%,台 北市希望能提 高至持有6戶以上課稅4.8%,信義房屋不動 產企研室專案 經理曾敬德強調,囤房稅目的在於改善國內空屋問題,但是推動難度高原因有二: 一 最後還是轉嫁買屋或租屋者身上政府若真正採用累進且提高稅率,課徵囤房稅,雖看似增加有錢人與建商 持有房產稅負與囤貨成本,但最後可能 還是傷及無辜,轉嫁買屋或租屋者身 上,包含房東反映於租金,或者加乘上 去購屋價格。其實,台灣真正有實力的 有錢人很多「雙北」,就算是6戶以上 課稅4.8%也無動於衷,繼續漲租金或養「金店面」。二.需整體考量且大幅修法 由於各縣市面臨的房市問題不同, 不能將台北市問題套到全國一體適用,將囤房問題「全國化」,而囤房稅需整 體考量,考慮「因地制宜」的問題,並 且需大廢周章的大幅修改「房屋稅條 例」,而在現行法制下,地方政府已可 藉由稅基調整來達到目的。

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  • 贏家時代雜誌 2019-11-19
關鍵字: 房屋北市增加市場稅率
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